Mäklarens roll är noga reglerad

Trots att mäklaren agerar på uppdrag av säljaren ska mäklaren fungera som en oberoende part mellan köpare och säljare. Mäklarens ansvar styrs både av lagen och vad som anses god sed inom yrket.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Senast uppdaterad: 25.10.2023

Ordet mäklare syftar på rollen som medlare och försonare mellan säljare och köpare. Mäklarens uppdrag är opartiskt förutom att affären ska vara så lönsam som möjligt för säljaren. Hur går det ihop? Det är inte alltid glasklart. Denna artikel reder ut några grundläggande regler om mäklarens skyldigheter mot köpare och säljare.

Mäklarens skyldigheter mot säljaren

I Sverige är det allt som oftast säljaren som anlitar en mäklare. Mäklaren arbetar därmed för säljaren och enligt Fastighetsmäklarlagen ska mäklaren "särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen".

Uppdraget regleras genom uppdragsavtalet. Mäklaren ansvarar för att upprätta det avtalet, men du som anlitar mäklaren kan påverka avtalet.

Läs mer: Det viktiga förmedlingsuppdraget

Mäklaren har rådgivningsskyldighet och upplysningsskyldighet mot både köpare och säljare. Det innebär för säljaren att mäklaren ska ge råd om försäljningen, men även viktig juridisk information om överlåtelsen – såsom att säljaren har upplysningsplikt och att försäljningen inte är bindande förrän köpekontraktet är signerat.

Mäklarens ansvar inkluderar också att upprätta handpenningavtal, köpekontraktet och eventuellt köpebrev.

Mäklarens skyldigheter mot köparen

En hetare fråga är vilken information som mäklaren ska ge köparen och vilken information som köparen själv är ansvarig för att ta reda på.

Den första uppgiften för mäklaren är att kontrollera att säljaren äger bostaden. Mäklaren ska också ha koll på eventuella inteckningar och servitut. Servitut kan till exempel vara avtal om att använda någon annans väg eller hämta vatten från grannens brunn. Läs mer om servitut och vad som räknas som en fastighet.

Mäklaren är skyldig att ge information om bostaden skriftligt. Objektsbeskrivningen ska vara utförlig och ge en korrekt uppfattning av fastigheten. Den ska innehålla en beräkning av driftskostnader. Om det visar sig att mäklaren har varit oaktsam eller medvetet gett felaktiga uppgifter kan du anmäla mäklaren för att eventuellt få skadestånd (läs mer längre ner om FRN).

Mäklarens ansvar vid dolda fel

Mäklaren är inte ansvarig för eventuella dolda fel som köparen upptäcker efter försäljningen. Däremot är mäklaren skyldig att informera köparen om köparens undersökningsplikt, samt om besiktningen om säljaren ordnat en sådan.

Mäklaren har i sig ingen undersökningsplikt såsom köparen har. Mäklaren kan alltså inte förväntas känna till allt om fastigheten, men det som mäklaren känner till måste hen berätta för köparen. Fastighetsmäklarlagen säger: "Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa honom eller henne om detta."

Mäklarens ansvar vid budgivning

Mäklaren är skyldig att förmedla alla bud som kommer in till säljaren och dokumentera detta i en budgivningslista. Sedan är det säljaren som helt och hållet bestämmer vem fastigheten ska säljas till och hur budgivningen ska gå till. Det finns alltså inga fastbestämda regler för budgivningen, eller att det ska vara en budgivning överhuvudtaget.

Läs också: Budgivning – så funkar det

Mäklaren ska medla vid tvist

Ibland uppstår situationer under försäljningsprocessen då säljare och köpare inte kommer överens. Exempelvis kan det handla om att köparen upptäcker fel och kräver ett prisavdrag, att säljaren ångrar sig och helst vill köpa tillbaka bostaden, eller att köparen önskar tidigare tillträde. Vid tvist ska mäklaren vara opartisk och vara den som dokumenterar förändrade överenskommelser. Efter försäljning, när köparen har tillträtt, är mäklarens ansvar begränsat gällande att medla tvister.

Mäklare granskas

Alla mäklare måste vara registrerade hos myndigheten Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). För att bli registrerad krävs en godkänd mäklarutbildning, en ansvarsförsäkring och att FMI bedömer att man är lämplig. Utöver registrering ansvarar FMI också för tillsyn av aktiva mäklare och för disciplinära åtgärder mot registrerade mäklare.

Innan du anlitar en mäklare är det bra att kontrollera att du hittar mäklaren i registret hos FMI. Seriösa mäklare är även med i någon av branschorganisationerna Mäklarsamfundet eller Fastighetsmäklarförbundet.

Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet har listor över etiska regler som gäller för deras medlemmar. Där står bland annat att mäklaren ska vara objektiv, att mäklaren ska hänvisa till annan sakkunnig om denne inte har kunnandet inom ett visst område och att mäklaren ska vara uppdaterad om den prisbild som gäller i området.

Om du har en tvist med mäklaren och ni inte kan lösa det sinsemellan går det att få fallet prövat hos Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN).

Läs mer: Om du är missnöjd med mäklaren

Jämför mäklare innan du väljer

När du ska sälja din bostad är det klokt att jämför flera mäklare innan du bestämmer dig. Det är viktigt att hitta en mäklare som känns rätt och som du känner förtroende för. Fyll i formuläret på den här sidan för att få kontakt med upp till fyra mäklare i ditt område. Tjänsten är gratis.

Jämför lokala mäklare