Säljaren måste upplysa om brister i bostaden
Brister och fel i en bostad brukar visa sig så småningom. Om man som säljare inte vill riskera konsekvenser av detta bör man följa sin upplysningsplikt. Det gäller dock inte minsta lilla spruckna tapet. Köparen har undersökningsplikt och ska själv försöka upptäcka brister.
Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.
Senast uppdaterad: 25.10.2023Undvik kostsamma konsekvenser
Säljarens upplysningsplikt handlar om att inte dölja några brister. Om det uppenbarar sig att säljaren har undanhållit information kan det bli aktuellt med reducerat pris, att köpet hävs eller att säljaren behöver betala skadestånd. Det kan även handla om något så konkret som att säljaren har försökt täcka över mögelangrepp.
I första hand är det mäklaren som ska försöka få säljare och köpare att komma överens om en lösning. Om parterna inte kan komma överens kommer jurister att blandas in, vilket kan bli kostsamt.
Upplysningsplikt och "befintligt skick"
Säljaren har inget ansvar för det allmänna skicket på så sätt att bostäder säljs i befintligt skick. Det är också så att köparens undersökningsplikt är omfattande. Det är inte säljarens ansvar att berätta om all möjlig information om bostadens skick – däremot om kända fel som kan vara besvärligt för en köpare att upptäcka.
Exempel på sådant som kan vara relevant att upplysa om är fel på vitvaror, problem med dräneringen, att det ska byggas ett hus på granntomten eller att det finns något i närheten som ofta orsakar buller (men som inte hörs under visningen).
Upplysningsplikten gäller generellt inte brister som anses normala för fastighetens ålder och skick eller som köparen anses kunna upptäcka själv innan köpet. Därför krävs det inte heller av säljaren att ta in en besiktningsman, men många gör det för att underlätta försäljningen. Dessutom behövs det om säljaren vill teckna en dolda fel-försäkring.
Vissa hus är uppenbart i dåligt skick eller byggda med mycket enkel standard. Så kan det till exempel vara när man säljer fritidshus vars befintliga skick inte fungerar som permanentboende. Köparen har då utökad undersökningsplikt vid misstanke om att huset har brister.
Tips för köpare: Att tänka på innan du köper fritidshus
Bättre att berätta
Även om upplysningsplikten är begränsad, är det tryggare att upplysa om de fel och brister som säljaren vet finns i fastigheten. Det minskar risken för att köparen ska kunna kräva ersättning i efterhand. Om köparen har blivit informerad om en brist kan denne nämligen inte komma i efterhand och kräva ersättning. Säljaren kan bara bli ersättningsskyldig om denne varit medveten om felet men undanhållit informationen.
Som säljare bör du göra dina upplysningar skriftligt, antingen genom att låta mäklaren inkludera informationen i objektsbeskrivningen eller skriva ett mejl till den potentiella köparen. Då undviker du en situation där ord står mot ord om vad som sades eller inte.
Mäklaren ska också upplysa
Även mäklaren har upplysningsskyldighet och får inte undanhålla information om brister och fel som ägaren har berättat för mäklaren. Mäklaren omfattas av många regler under en försäljning.
Som säljare är det viktigt att ha en aktiv och kunnig mäklare, som dels själv är intresserad av all information om bostadens skick och dels uppmanar köparen att undersöka fastigheten eller bostadsrätten noga och ingående. Då undviker man den tråkiga situationen att behöva hantera fel och brister efter försäljningen.
Speciella regler vid försäljning av bostadsrätt
När man säljer en bostadsrätt gäller köplagen istället för jordabalken som gäller för fastigheter. Upplysningsplikten fungerar därför inte på samma sätt.
Det finns en klausul för bostadsrätter som heter avhjälpanderätt för säljaren. Den ger säljaren möjlighet att rätta ett fel som upptäcks i en bostadsrätt efter överlåtelsen, om det inte stör boendet för mycket. Om felet i bostadsrätten kan åtgärdas någorlunda enkelt brukar inte säljaren behöva betala någon ersättning till köparen, men det varierar från fall till fall. Detta gäller alltså inte när man säljer fastigheter, såsom en villa eller ett radhus med äganderätt.
Läs också: Vad menas med fastighet? Definition och nyttjanderätter
Om du snart ska sälja
Om du funderar på att sälja din bostad kan du använda Mäklare.se för att hitta rätt mäklare. Det är en kostnadsfri tjänst för att enkelt kunna jämföra mäklare innan man bestämmer sig. Genom att fylla i formuläret får du kontakt med upp till fyra mäklare i ditt område. Ställ frågor om mäklarens erfarenheter, säljstrategier och arvode, och känn av er personkemi.