Vad ska ett köpekontrakt innehålla?

Det viktigaste dokumentet i en bostadsaffär är köpekontraktet, också kallat köpeavtal. Där finns alla villkor för bostadsförsäljningen och då kontraktet är påskrivet är affären juridiskt bindande.

Då är det dags för kontraktsskrivning

När budgivningen är avslutad och du har valts ut av säljaren som ny ägare till en bostad är det dags för kontraktsskrivning. Det är köpekontraktet som gör bostadsaffären bindande.

Mäklaren brukar vilja få till kontraktsskrivningen så fort som möjligt för att undvika förändrade förutsättningar. Köparen måste ha sina banklån klara.

Om säljaren är gift och bostaden står uppförd som makarnas gemensamma bostad måste partnern ge sitt skriftliga godkännande till överlåtelsen.

För bostadsrätter heter det överlåtelseavtal

Formellt sett är köpekontrakt avsettför fastigheter, såsom vid ett husköp. För bostadsrätter skriver man istället ett överlåtelseavtal.

Ett överlåtelseavtal för bostadsrätter kommer inte innehålla alla de punkter som vi listar nedan för ett köpekontrakt. Till exempel gäller pantbrev endast husköp, och en bostadsrätt har heller ingen tomt i samma juridiska mening.

Läs också: Vad menas med fastighet? Definition och nyttjanderätter

Förväxla inte köpekontrakt och köpebrev

Två begrepp som är lätt att blanda ihop är köpekontrakt och köpebrev. Man kan säga att köpebrevet är ett kvitto på att köpekontraktet är uppfyllt. Köpebrevet signeras på tillträdesdagen, vilket kan vara långt efter datumet då köpekontraktet skrevs på.

För bostadsrätter finns inga köpebrev.

Läs mer: Vad är köpebrev i en bostadsaffär?

Det finns minimikrav för ett giltigt köpekontrakt

Kontraktet mellan säljare och köpare har vissa juridiska formkrav. Det innebär att det måste uppfylla dessa krav för att vara giltigt:

Utöver dessa obligatoriska punkter behövs många andra delar för att skriva ett fungerande avtal. Om man gör överenskommelser, men inte inkluderar dem i kontraktet kan de juridiskt sett ogiltigförklaras. Därför är det viktigt att få med allt i kontraktet, även små saker som kan tyckas obetydliga.

I de flesta fall är köpekontraktet ett omfattande dokument med en lång lista av punkter som reglerar överlåtelsen. Det är viktigt att både köpare och säljare känner sig väl införstådda med alla delar av avtalet och tar upp eventuella oklarheter innan signeringen.

Vad mer brukar ett köpekontrakt innehålla?

Här kommer punkter som brukar vara med i ett köpeavtal, utöver minimikraven:

• Köparens och säljarens personuppgifter.
• Andelar som säljs till respektive köpare om det är flera.
• Fastighetens samtliga uppgifter.
• När köpeskillingen ska betalas.
• Tillträdesdag och information om när köpebrevet ska upprättas.
• Fastighetens skick och storlek på ytor inomhus och tomt.
• Fastighetens inteckningar och pantbrev.
• Säljarens garantier för fastighetens skick. Säljaren har upplysningsplikt.
• Säljarens ansvar att ha fastigheten fullt försäkrad fram till och med tillträdesdagen.
• Säljarens ansvar för fastigheten fram till och med tillträdesdagen. Denna punkt klargör att om det händer fastigheten någonting före tillträdesdagen, är det säljaren som ska stå för kostnaderna. Det kan vara åsknedslag, storm, brand eller något annat som kräver åtgärder.
• Vilka saker som ska lämnas kvar. Vissa saker är i gråzonen mellan fast egendom och lös egendom. För att undvika tvister bör dessa saker tydligt spaltas upp i kontraktet.
• Eventuella förbehåll. Det kan gälla om en överlåtelsebesiktning inte har skett eller om köparens nuvarande hus inte är sålt. Det kan också vara att ett banklån måste godkännas för att kontraktet ska bli gällande. Det bästa är naturligtvis att klara av alla dessa saker innan affären ingås, men ibland blir det inte praktiskt möjligt. Förbehållen ska vara tydliga och klara.
• Överlåtelsebesiktningens villkor. Nästan alla hus har fel och brister. Förbehållet kan skrivas som att problemen inte får överstiga ett visst belopp, eller helt enkelt att köparen ska vara nöjd med besiktningen. Även om villkoren inte uppfylls kan avtalet gå igenom om köparen vill. Eventuellt kan priset justeras.
• Eventuella skadestånd och vad som händer om tvist uppkommer.
• Eventuell friskrivningsklausul. En friskrivningsklausul innebär att säljaren frånsäger sig ansvaret för fastighetens skick. Normalt har säljaren ansvar för vissa fel i upp till 10 år efter försäljningen, men det kan avtalas bort eller ned.

Det kan vara nödvändigt att inkludera många fler punkter. Varje avtal är unikt och det gäller att tänka igenom avtalet noga innan man skriver på. Allt som kan vara av värde för köpare eller säljare ska tas med i avtalet.

Handpenningen lämnas över vid kontraktsskrivningen

Vanligtvis ska köparen lämna över handpenningen på 10 procent av köpeskillingen i samband med signeringen av köpekontraktet. Handpenningen visar att köparen är seriös och fungerar som en garanti för säljaren om köparen skulle dra sig ur.

Läs också: Sälja bostad – så gör du steg för steg

Mäklaren ska hjälpa till med köpekontraktet

Det är mäklarens ansvar att hjälpa till att upprätta köpekontraktet, så länge ni inte har kommit överens om något annat. En bra mäklare har tillräckliga juridiska kunskaper och ger den information som behövs för att bostadsaffären ska fungera smidigt.

Om du snart ska sälja kan du använda Mäklare.se för att jämföra mäklare nära dig. Genom att använda formuläret på den här sidan blir du kontaktad av upp till fyra mäklare. Jämför arvoden, ställ frågor och få en känsla för vilka de är. Tjänsten är kostnadsfri.

Jämför lokala mäklare