Köpekontraktet gör bostadsaffären bindande

Det viktigaste dokumentet i en bostadsaffär är köpekontraktet. Det innehåller alla villkor för bostadsförsäljningen och då kontraktet är påskrivet är affären juridiskt bindande.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Senast uppdaterad: 11.12.2019

När budgivningen är avslutad och du har valts ut av säljaren som ny ägare till en bostad är det dags för kontraktsskrivning. För hus/radhus handlar det om ett köpekontrakt. För bostadsrätter är det formellt sett ett överlåtelseavtal, även om man brukar kalla det kontraktsskrivning även i det fallet.

Mäklaren brukar vilja få till kontraktsskrivningen så fort som möjligt efter att säljaren har bestämt sig. Detta för att undvika nya bud och förändrade förutsättningar. Men köparen måste ha sina banklån klara och en eventuell överlåtelsebesiktning bör vara inbokad.

Däremot kan det vara långt mellan signeringen och själva överlåtandet. På tillträdesdagen betalar köparen resterande del av köpeskillingen och får då full tillgång till fastigheten.

Köpekontraktets innehåll

Kontraktet mellan säljare och köpare är ett så kallat ”formalavtal”. Det innebär att det måste innehålla vissa minimikrav för att vara giltigt:

Utöver ovanstående obligatoriska punkter är det många andra delar som behöver ingå för att få till ett fungerande kontrakt. Överenskommelser som görs, men som inte är med i kontraktet kan juridiskt sett ogiltigförklaras om de är till säljarens nackdel. Därför är det viktigt att få med allt i kontraktet, även de små saker som kan tyckas obetydliga.

I de flesta fall är köpekontraktet ett omfattande dokument med en lång lista punkter som reglerar överlåtelsen. Det är viktigt att bägge parter känner sig väl införstådda med alla delar av avtalet och tar upp eventuella oklarheter innan signeringen.

Övriga punkter i ett köpekontrakt

Här är några av de punkter som brukar vara med i ett köpekontraktet, utöver de fyra minimikraven:

• Köparens och säljarens samtliga personuppgifter
• Antalet andelar som säljs och vem köparen är
• Fastighetens samtliga uppgifter
• Tillträdesdag
• Hur köpeskillingen ska betalas och när
• Fastighetens skick och storlek på ytor inomhus och tomt
• Fastighetens inteckningar och pantbrev
• Information om när köpebrevet ska upprättas
• Säljarens garantier för fastighetens skick. Köparen har ett stort ansvar att göra en noggrann besiktning. Skulle dock säljaren garantera att t.ex. taket är felfritt gäller den garantin över besiktningen och köparen behöver inte besiktiga taket. Skulle det visa sig vara något fel är det säljaren som får stå för sin garanti och ersätta felet.
• Säljarens och köparens fördelning av utgifter och inkomster på fastigheten.
• Säljarens ansvar att ha fastigheten fullt försäkrad fram till och med tillträdesdagen
• Vem som står för faran för fastigheten. Säljaren ska ansvara för fastigheten fram till och med tillträdesdagen. Punkten klargör att om det händer fastigheten någonting före tillträdesdagen, är det säljaren som ska stå för kostnaderna. Det kan vara åsknedslag, storm, brand eller något annat som kräver åtgärder.
• Vad som ska vara kvar i fastigheten. Alla fastighets- och byggnadstillbehör som kan befinna sig i gråzonen för vad som ska vara kvar eller inte bör definieras i kontraktet. Om en part är osäker är det viktigt att spalta upp inventarierna så att det tydligt framgår vad som stannar i fastigheten och vad som inte följer med köpet.
• Eventuella förbehåll. Det kan gälla om en överlåtelsebesiktning inte har skett eller om köparens nuvarande hus inte är sålt. Det kan också vara att ett banklån måste godkännas för att kontraktet ska bli gällande. Det bästa är naturligtvis att klara av alla dessa saker innan affären ingås, men ibland blir det inte praktiskt möjligt. Förbehållen ska vara tydliga och klara.
• Överlåtelsebesiktningens villkor. Nästan alla hus har fel och brister. Förbehållet kan skrivas som att problemen inte får överstiga ett visst belopp, eller helt enkelt att köparen ska vara nöjd med besiktningen. Även om villkoren inte uppfylls kan avtalet gå igenom om köparen vill. Eventuellt kan priset justeras.
• Eventuell friskrivningsklausul. En friskrivningsklausul innebär att säljaren frånsäger sig ansvaret för fastighetens skick. Normalt har säljaren ansvar för vissa fel i upp till 10 år efter försäljningen, men det kan avtalas bort eller ned. Då måste det framgå tydligt i kontraktet.
• Övriga punkter. Allt som kan vara av värde för köpare eller säljare ska tas med i avtalet. Varje avtal är unikt och det gäller att tänka igenom avtalet noga innan påskrift. Eventuella skadestånd och vad som händer om tvist uppkommer får heller inte glömmas.

Signering

Köpekontraktet kräver inga vittnen vid signeringen, till skillnad från köpebrevet där det är ett måste för att få lagfart. Om säljaren är gift och bostaden står uppförd som makarnas gemensamma bostad måste partnern ge sitt skriftliga godkännande till överlåtelsen. Vanligtvis överlämnas en handpenning på 10% av köpeskillingen i samband med signeringen av kontraktet. Handpenningen visar att köparen är seriös och fungerar som en garanti för säljaren om köparen skulle dra sig ur.