Köparens undersökningsplikt är långtgående

Grunden i all fastighets- och bostadsförsäljning är att fastigheten säljs i befintligt skick. Det är köparens ansvar att bilda sig en uppfattning om bostadens skick och avgöra om köpet är rimligt. Det kallas undersökningsplikt och den kommer man som köpare inte runt.

Bild på artikelförfattaren Dag Kättström.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Senast uppdaterad: 09.01.2020

Undersökningsplikten innebär ett långtgående ansvar från köparens sida att ta reda på så mycket som möjligt om fastighetens skick innan ett köp fullgörs. Plikten innebär att köparen inte kan åberopa sådana fel som han eller hon borde ha upptäckt vid en grundlig undersökning av fastigheten. Det gäller alla utrymmen som är tillgängliga för inspektion och så fort ett fel kan misstänkas blir undersökningsplikten bara starkare.

Säljarens ansvar

Det går således inte att komma undan med att förutsätta att en fuktfläck i taket bara är just en fuktfläck. Visar det sig sedan att taket läcker och att det finns mögel i innertaket, borde det ha kunnat upptäckas med tanke på de indikationer köparen har fått genom fuktfläcken. Är däremot fuktfläcken övermålad och inte syns, men uppträder efter överlåtelsen, kan det innebära att säljaren kan hållas ansvarig.

Samma sak gäller om fastighetsägaren lovar och svär att fastigheten är i perfekt skick och att taket är helt och torrt som fnöske trots fuktfläcken. Då ges inte köparen någon anledning till varför han eller hon borde undersöka saken vidare. Då kan säljaren ställas till svars.

Vad händer om man upptäcker fel

Om du som köpare upptäcker eller misstänker allvarliga fel finns det olika vägar att gå beroende på hur långt man kommit i processen.

  • Under budgivningen. Som köpare ska man då låta felet speglas i det bud man lägger. Man kan påpeka för mäklaren om man har sett något, men det är meningslöst att gnälla på husets skick i hopp om ett framtida avdrag på priset.
  • Innan köpekontraktet är påskrivet.Om säljaren har godkänt att köparen gör en överlåtelsebesiktning och om man då upptäcker fel kan man inleda en diskussion om avdrag på köpeskillingen. Båda parter kan också dra sig ur affären helt. Om budgivning skett kan säljare välja den som la det näst högsta budet istället för att förhandla om priset.
  • Efter att köpet är genomfört. Ersättning eller hävning av köp kan endast ske i det fall att det upptäckta felet klassas som ett så kallat dolt fel.

Undersök ordentligt

Säljaren har en så kallad upplysningsplikt och det blir allt vanligare att en professionell besiktning bifogas prospektet, men det är ändå bäst att själv undersöka fastigheten ordentligt. Dels utifrån de indikationer på fel som säljaren nämner, dels förutsättningslöst för att se om något fel upptäcks på egen hand.

Ha alla sinnen öppna, ställ frågor om huset; om renoveringar, skador och saker som har hänt. Luktar det märkligt? hur ser det ut på vinden? vem renoverade våtrummen?

Observera att fastigheter åldras och med det följer ett naturligt slitage. Det som kan räknas som naturligt slitage är för många köpare överraskande långtgående. En sprucken takpanna är därför inte grund för diskussioner om inköpspriset. Om hela innertaket har drabbats av mögel på grund av spruckna takpannor kan man däremot inleda en diskussion, såvida inte säljaren redan tidigare upplyst om problemet.

Besiktningsman inte tillräckligt

Idag är det mycket vanligt att man vid husköp anlitar en besiktningsman som har erfarenhet av att kontrollera byggnader. Det ger trygghet, men man ska aldrig lita blint på besiktningsmannen. Undersökningsplikten är alltid personlig och besiktningsmannen kan inte ställas till svars för något denne har missat.

Det är därför självklart att man som nybilven husägare ska vara med under besiktningen. Dina sinnen kompletterar besiktningsmannens och du lär dig saker om fastigheten.

Det är mäklarens uppgift att upplysa presumtiva köpare om den undersökningsplikt som råder och vad som faktiskt inbegrips i begreppet. Mäklaren är också skyldig att upplysa säljaren om dennes upplysningsplikt samt är tvingad enligt lag att inte undanhålla fakta om fastigheten för en köpare.