“Det är viktigt att jämföra flera mäklare”

– Mäklarexperten ger sina bästa tips till dig som ska sälja

Mäklaren Anders Karlsson har sålt otaliga bostäder under en lång karriär med egen fastighetsbyrå. Han har därför bra koll på vad som fungerar bäst när en bostad ska byta ägare. Vad ska man tänka på som säljare? Vad ska man se upp med? Här får du Anders Karlssons bästa tips.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Senast uppdaterad: 24.01.2020

Nidbilden av mäklare som snajdiga lycksökare passar inte alls in på Anders Karlsson. Han framstår mer som en stabil och kunnig granne. På det sättet har han hjälpt människor att sälja sina bostäder i snart 20 år.

– Det bästa med att vara mäklare är kunderna. Det är alltid högtidligt när någon anlitar dig för en stor affär som folk gör kanske två gånger under sin livstid, säger Anders Karlsson.

Han trivs med sitt jobb, men har samtidigt inga problem med att räkna upp mäklaryrkets baksidor.

– Det är hopplösa tider, folk ringer när som helst. Frugan blir galen. Folk ringer på lördagkvällar och tänker att en mäklare alltid är igång, men är det någon annan yrkesgrupp man tänker så om? Sen är det ju resultatbaserat, så du får ingen lön om du inte säljer något. Det är helt sanslöst egentligen det här jobbet, men roligt!

Ta in flera offerter

Det var efter millennieskiftet som Anders Karlsson sålde sitt IT-företag och funderade på vad han skulle göra härnäst. Han återvände till KTH där han tidigare tagit examen som civilingenjör och började plugga fastighetsekonomi med ett vagt mål om att byta bransch. Att bli mäklare fanns inte på kartan då, men plötsligt insåg han via en studiekamrat att han hade tillräcklig utbildning för att få licens.

Sagt och gjort. Anders Karlsson blev mäklare och har stannat i yrket sedan dess. Han säljer bostäder i Västerås och Stockholm genom sin egen fristående mäklarfirma Alertus Fastighetsbyrå. Han är därmed ganska unik. De flesta mäklare driver verksamheten under någon form av paraply, men Anders Karlsson är varken franschisetagare eller anställd av en finansiell aktör som en bank eller ett försäkringsbolag.

Eftersom han står så pass fri från branschen är Anders Karlsson en lämplig person att fråga om hur man agerar smartast när man ska sälja sin bostad. Det han lyfter fram först är att inte nöja sig med att bara kontakta en mäklare.

– Det är viktigt att jämföra flera olika mäklare innan du bestämmer dig. Det spelar ingen roll hur trevlig och trovärdig du tycker att mäklaren är. Om denne förstår att du inte pratar med andra mäklare parallellt så är det mycket stor risk att värderingen sätts för lågt och mäklararvodet alldeles för högt.

Om en mäklares värderar en bostad lågt, är möjligheten stor att slutpriset blir högre än förväntat. Då kan mäklarens arvode bli extra högt, beroende på hur avtalet om arvode är utformat. Genom att jämföra värderingar från flera mäklare minskar risken att detta sker.

Enligt Anders Karlsson är det lätt att invaggas i säkerhet och gå vidare utan att jämföra med andra. Det är bekvämt, men det är alltid bättre att låta mäklarna konkurrera. Ta därför in några mäklare som får komma och värdera din bostad. Förutom att du ska jämföra deras erbjudande och bedöma hur engagerade de är, bör du utvärdera personkemin. Det här är en person du ska samarbeta med kring det som kanske är ditt livs största affär.

Den viktiga värderingen

När du valt en mäklare är det dags att sätta igång försäljningsarbetet. Då är ömsesidig tillit viktigt. Med det menas inte att du som säljare blint ska följa mäklarens upplägg, men det är bra med respekt för mäklarens kunskaper och erfarenheter. Då ökar chansen till en lyckad försäljning. På samma sätt måste mäklaren vara lyhörd för dina tankar och funderingar.

Anders bästa tips

• Ta in flera mäklare. Låt 3–4 mäklare komma och värdera din bostad.
• Jämför och välj. Jämför värderingar, mäklararvode, säljstrategi och personkemi.
• Lita på mäklaren. Använd dig av mäklarens kunskap och erfarenhet.
• Fråga om allt. Engagera dig i säljprocessen och se till att mäklaren informerar dig.
• Du bestämmer. Du väljer när, till vilket pris och till vem du vill sälja.

Vis mer

De flesta samarbeten brukar fungera utmärkt, men enligt Anders Karlsson är värderingen ett område där det kan skära sig.

– Vissa kunder har fixerat sig vid en prisbild som inte är realistisk. Då gäller det som mäklare att tålmodigt förklara vad utfallet av försäljningen troligtvis blir och säljaren måste våga lita på mäklarens bedömning. Annars är det risk att affären havererar när säljaren inte får sitt drömpris, vägrar sälja och objektet måste dras bort från marknaden.

Omvänt är det inte ovanligt att vissa mäklare övertygar kunden om en värdering som ligger för lågt, varvid priset blir överraskande högt. Då brukar mäklaren ha sett till att en ansenlig del av vinsten ska gå till mäklararvodet. Genom att ta in flera mäklare och jämföra deras värderingar undviker du en sådan situation.

Engagerade säljare

Det normala är att säljaren och mäklaren skriver ett kontrakt på tre månader. Om mäklaren inte har sålt objektet står det då säljaren fritt att gå vidare med en annan mäklare. Det innebär att mäklaren inte får ett öre, trots att denne då lagt både tid och pengar på försäljningen.

– Det händer att det inte blir någon försäljning och den vanligaste orsaken är att säljaren inte är nöjd med buden. Jag har också varit med om att paret som ska skiljas ringer kvällen innan visning och ställer in allt eftersom de vill försöka igen. Då är det bara att bita ihop och gratulera, säger Anders Karlsson.

Han välkomnar engagerade säljare och tycker det är viktigt att kunden hela tiden är införstådd med vad som görs. Många har funderingar kring fotografering, städning och visning. På det området tycker Anders Karlsson att personligheten kan få lysa igenom.

– Bilderna är väldigt viktiga eftersom köpare kan bläddra förbi ett objekt som skulle passa dem bra om bilderna känns dåliga. Däremot tycker jag att man ska visa upp ett hem där någon bor, inte bara kliniska närbilder på inredningsdetaljer.

– I vissa prissegment och områden är det väldigt viktigt med en dyrbar styling eftersom man säljer både en bostad och en livsstil. Men generellt sett tror jag det är bättre att lägga pengarna på att renovera något som är eftersatt än på homestyling.

Öppet köp

En utveckling på husmarknaden som Anders Karlsson välkomnar är trenden att säljaren gör en besiktning av huset som alla spekulanter ges tillgång till, istället för att köparen genomför en överlåtelsebesiktning.

– Genom att alla intresserade får tillgång till ett besiktningsprotokoll redan på visningen har alla samma nivå på sin kunskap. Då vet alla att det finns en fuktskada i källaren och då får man beakta det när man lägger bud.

Detta minskar riskerna i säljprocessen eftersom det i samband med överlåtelsebesiktningar ofta blir problem. Anders Karlsson råder ofta säljare att inte gå med på en köpares krav på överlåtelsebesiktning med möjlighet att häva köpet eller justera priset.

– En sådan lösning innebär att köparen i princip har fått huset på öppet köp och 9 gånger av 10 blir det problem i slutänden.

Glada och trevliga

Säljaren bestämmer vem som ska köpa bostaden och det är inte ovanligt att en säljare väljer ut en köpare som inte la det högsta budet, men visar flexibilitet. En säljare har också all rätt i världen att “hota” med att välja tvåan för att köparen ska lägga ner krav på specialbehandling.

– Det händer att jag rekommenderar en säljare att välja tvåan i en budgivning om köparen upplevs som besvärlig, och till exempel kommer med krav på ombesiktning. Då vet man att de är ute efter att pruta. Det är helt klart värt de 25 000 eller vad det nu handlar om.

Det kan även finnas andra skäl att välja en annan köpare än den som lagt det högsta budet. Ibland kan det som säljare kännas bättre att välja familjen som är glada och trevliga och känner att de har hittat sin drömbostad framför en köpare som är kritisk till allt och bara kommer med anmärkningar.

Den stress som en stor bostadsaffär skapar hos parterna gör att känslorna kan hamna på ytan och mäklaren får ta emot en hel del. Anders Karlsson råder därför alla att försöka vara trevliga och hålla stilen i alla delar av affären.

– Det finns en anledning till att säljaren inte är med på visningen, för det som sägs där vill man ofta inte höra som bostadsägare. Därför är det alltid tråkigt när en köpare skriver kontrakt med säljaren och samtidigt passar på att tala illa om huset, om att de ska blåsa ut allt. Det finns ingen anledning att kritisera objektet med annat än att lägga ett lågt bud.

Duktiga unga

Mäklarna är smörjmedlet i det maskineri som bostadsmarknaden är, men det finns många politiska hinder och stopp på dagens marknad. Anders Karlsson hoppas att nya regleringar som till exempel fördelaktiga bolån till yngre, slopat ränteavdrag i utbyte mot lägre vinstmarginaler på bolånemarknaden och lägre flyttskatter ska göra det lättare för folk att byta bostad.

Ett branschproblem han ser är det faktum att vissa mäklare är knutna till aktörer som har intressen i andra delar av bostadsaffären, till exempel bolån. Det riskerar att skapa gråzoner med sämre konkurrens. Det är därför viktigt att ta in flera olika mäklare innan man säljer och välja den som passar en själv och objektet bäst. Och det behöver inte vara en erfaren räv som han.

– Det finns många yngre mäklare idag som har världens driv. De lägger ner enormt mycket tid och kraft och har verkligen förstått att mäklaryrket handlar om att sälja. Det är imponerande tycker jag.

Jämför erbjudanden från flera mäklare