mäklare går igenom kontrakt med två klienter i en soffa

Det viktiga förmedlingsuppdraget

Ett förmedlingsuppdrag är överenskommelsen mellan säljare och mäklare i en bostadsaffär. Avtalet preciserar bland annat mäklarens provision och ensamrätt på försäljningen. Det är viktigt att sätta sig in i uppdragsavtalet så att försäljningen kan löpa smidigt utan missförstånd.

Bild på artikelförfattaren Dag Kättström.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Senast uppdaterad: 09.12.2019

När du har träffat några mäklare och fått en bild av hur de tänker sälja din bostad, är det dags att göra sitt val och gå vidare med en av dem. Det första steget är då att upprätta ett förmedlingsuppdrag. Detta ska vara skriftligt, eftersom muntliga avtal är inte bindande för säljaren (dock för mäklaren). Står fler än en person som ägare måste alla delägare skriva under förmedlingsuppdraget för att avtalet ska bli gällande.

Provision och ersättning

Den mest centrala delen i avtalet är mäklarens provision eller fasta avgift. Ersättningen är förhandlingsbar och det finns inga fastlagda taxor att utgå ifrån. Därför är det viktigt att jämföra flera mänklare innan du säljer. Det kan skilja väldigt mycket i reda pengar och i hur avtalet är utformat.

I förmedlingsuppdraget ska det framgå tydligt när provisionen ska betalas ut, hur den beräknas och under vilka förutsättningar mäklaren har rätt till ersättning. Om avtalet inte innehåller någon överenskommelse om ersättning heter det att en skälig provision ska betalas ut till mäklaren. Det är dock extremt ovanligt att ersättningsnivån inte framgår av avtalet. Kostnaden för mäklartjänsten kan dras av när vinstskatten för försäljningen ska beräknas.

Oftast är förmedlingsuppdraget logiskt upplagt och baserat på mäklarens erfarenhet. Några stora ändringar brukar det därmed inte bli, även om just provisionsdelen kan skilja sig mellan olika mäklare och definitivt är förhandlingsbar. Den engagerade säljaren har dock alla möjligheter att i detalj gå in i förmedlingsuppdraget och styra försäljningen efter eget huvud. Det kan till exempel handla om att säljaren åtar sig att stå för bland annat annonskostnader och värdering. Det kan i så fall ge en lägre provision vid försäljning.

Ensamrätt

Många mäklare kräver ensamrätt på försäljningen. Det innebär att säljaren måste betala provision till mäklaren även om bostaden säljs utan mäklarens hjälp, så länge avtalet gäller. Enligt lag får ensamrätten gälla i högst tre månader i taget och förlängning får ske tidigast en månad före kontraktets utgång. En säljare som godkänner ensamrätt för en mäklare kan förvänta sig att den mäklaren anstränger sig lite extra för att marknadsföra och sälja objektet.

Tidsbegränsning

Till skillnad från ensamrätten kan ett förmedlingsuppdrag gälla tills vidare. Uppsägningstiden ska anges i avtalet. Säljaren kan säga upp avtalet muntligt, men mäklaren måste däremot säga upp avtalet skriftligt. Om säljaren säger upp avtalet under tiden mäklaren har ensamrätt kan säljaren bli ersättningsskyldig för kostnader mäklaren haft, till exempel annonsering och resor. Det måste därför finnas goda skäl för att bryta ett avtal under ensamrättstiden, en mäklare behöver också tungt vägande skäl för att bryta avtalet. Exempel på godtagbara skäl kan vara att mäklaren missköter uppdraget, eller att säljaren medvetet kommer med oriktiga uppgifter.

Behöver inte sälja

Om en försäljning inte blir av inom avtalstiden, får mäklaren enbart begära ersättning för de kostnader som det avtalats om. Även om ett uppdragsavtal skrivits med en mäklare behöver inte säljaren genomföra försäljningen. Säljaren kan när som helst dra tillbaka försäljningsuppdraget. Däremot kan mäklaren kräva ersättning enligt den överenskomna provisionen ifall mäklaren har ensamrätt på försäljningen och bostaden säljs av någon annan under avtalstiden.

Får använda assistent

Mäklaren har rätt att använda sig av assistent vid enklare sysslor i försäljningen. Assistenten får dock inte ta mäklarens plats när dennes sakkunskap krävs, eller framställa sig som mäklare. Även andra mäklare kan tas in för att sköta vissa delar av försäljningsuppdraget, om säljaren godkänner det.

Jämför flera mäklare innan du säljer