Svårt att få rätt om dolda fel

Det är ovanligt att få ersättning för dolda fel eftersom köparens undersökningsplikt väger tungt. Men inte omöjligt.

Bild på artikelförfattaren Dag Kättström.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Senast uppdaterad: 11.12.2019

Begreppet "dolda fel" är mytomspunnet. Säljare får stora skälvan vid tanken på att man i hela tio år efter försäljningen kan bli kontaktad av köparen med krav på stora summor pengar. Köparen blir också nervös vid tanken på att något är ruttet i huset som inte kunde upptäckas vid överlåtelsen.

Om något ska klassas som ett dolt fel måste köparen först bevisa att felet fanns redan vid köpet, men inte kunde upptäckas ens vid en noggrann besiktning. Felet ska också vara något som köparen inte kunde förvänta sig med hänsyn till husets skick, ålder och pris.

Dessa avgränsningar gör att dolda fel är ovanligare än många tror. Det mesta anses nämligen kunna upptäckas om köparen uppfyller sin undersökningsplikt. Då räknas det inte som ett dolt fel.

  • Ett dolt fel ska ha funnits vid köptillfället...
  • ... men inte gått att upptäcka vid rimlig besiktning...
  • ... och heller inte kunnat förväntas med tanke på exempelvis byggnadens ålder...
  • ... samt påverka husets värde.
budgivning bostad
Som köpare är du undersökningspliktig. Därför är det viktigt att du sätter dig in i vad som gäller juridiskt vid dolda fel i bostaden.

Exempel på dolda fel

Vanliga dolda fel är felaktig konstruktion av huset, felaktiga elinstallationer, felinstallerat avlopp eller att det saknas en fuktspärr bakom kaklet i badrummet.

Men det finns begränsningar. Om kaklet sattes upp av säljaren efter att nya regler för våtutrymmen trätt i kraft och det ändå saknas fuktspärr klassas det som ett dolt fel. Är badrummet byggt eller renoverat innan dagens regler för våtrum räknas det dock inte som dolt fel. Inte heller om det fanns tecken på utsidan av väggarna eller golvet som tydde på ett problem.

Mögel räknas därför inte som ett dolt fel. Vid tecken på att mögel, till exempel lukt eller fuktfläckar, är det köparens ansvar att göra en utökad undersökning. Efter att ha fått tillstånd av säljaren kan man undersöka det närmare genom att borra i väggen eller riva upp golvmattor.

Säljarens löften gäller

Om säljaren påstår saker om husets skick, till exempel att badrummet är korrekt renoverat, hamnar dock ansvaret på säljaren. Om det visar sig att det inte stämde kan det klassas som ett dolt fel på grund av säljarens felaktiga information.

Misstänkt dolt fel

Om köparen upptäcker fel i fastigheten efter köpet ska denne ta kontakt med säljaren. Mäklaren kan möjligen ge parterna tips om hur de ska ta problemet vidare, men har inget ansvar för en uppkommen situation med befarade dolda fel. Köparen ska därför skriftligt och på egen hand påpeka felet för säljaren.

Utgångspunkten är att säljaren ska ersätta köparen ekonomiskt för det dolda felet. Om det är ett allvarligt fel som köparen tar upp med säljaren inom ett år från köpet kan det även vara grund för att köpekontraktet ska ogiltigförklaras och köpet gå tillbaka.

Eftersom reglerna är strikta är det vanligt att säljaren bestrider att det handlar om ett dolt fel. Då kan köparen dra säljaren inför tingsrätten Om säljaren har en så kallad dolda fel-försäkring kommer försäkringsbolaget förhandla med köparen om felet.

Klausuler om dolda fel

En köpare bör vara uppmärksam på att det förkommer att säljaren försöker bli av med hotet om dolda fel genom att införa klausuler i köpekontraktet. Det kan handla om att köparen avsäger sig rätten att påpeka dolda fel.

En sådan här friskrivningsklausul gäller endast om säljaren inte kände till felet. Om köparen kan visa att säljaren gjorde det ogiltigföklaras klausulen. Friskrivningsklausuler bör normalt även innebära att köpesumman sätts ned.