Svårt att få rätt om dolda fel
Det är ovanligt att få ersättning för dolda fel eftersom köparens undersökningsplikt väger tungt. Men det är inte omöjligt.
Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.
Senast uppdaterad: 13.10.2023Begreppet "dolda fel" är mytomspunnet. Säljare får stora skälvan vid tanken på att man i hela 10 år efter husförsäljningen kan bli kontaktad av köparen med krav på stora summor pengar. Köparen blir också nervös vid tanken på att något är ruttet i huset som inte kunde upptäckas vid överlåtelsen.
Vad räknas som dolda fel?
Om något ska klassas som ett dolt fel måste köparen först bevisa att felet fanns redan vid köpet, men inte kunde upptäckas ens vid en noggrann besiktning. Felet ska också vara något som köparen inte kunde förvänta sig med hänsyn till husets skick, ålder och pris.
Dessa avgränsningar gör att dolda fel är ovanligare än många tror. Det mesta anses nämligen kunna upptäckas om köparen uppfyller sin undersökningsplikt. Då räknas det inte som ett dolt fel.
- Ett dolt fel ska ha funnits vid köptillfället...
- ... men inte gått att upptäcka vid rimlig besiktning...
- ... och heller inte kunnat förväntas med tanke på exempelvis byggnadens ålder...
- ... samt vara ett fel som påverkar husets värde.
Exempel på dolda fel
Vanliga dolda fel är felaktig konstruktion av huset, felaktiga elinstallationer, felinstallerat avlopp eller att det saknas en fuktspärr bakom kaklet i badrummet.
Men det finns begränsningar. Om kaklet i badrummet sattes upp av säljaren efter att nya regler för våtutrymmen trätt i kraft och det ändå saknas fuktspärr klassas det som ett dolt fel. Är badrummet byggt eller renoverat innan dagens regler för våtrum räknas det dock inte som dolt fel. Inte heller om det fanns tecken på utsidan av väggarna eller golvet som tydde på ett problem.
Mögel räknas därför inte som ett dolt fel. Vid tecken på mögel, till exempel lukt eller fuktfläckar, är det köparens ansvar att göra en utökad undersökning. Efter att ha fått tillstånd av säljaren kan man undersöka det närmare genom att borra i väggen eller riva upp golvmattor.
Läs också: Vad innebär köparens undersökningsplikt?
Säljarens löften gäller
Om säljaren påstår saker om husets skick, till exempel att badrummet är korrekt renoverat, hamnar dock ansvaret på säljaren. Om det visar sig att det inte stämde kan det klassas som ett dolt fel på grund av säljarens felaktiga information.
Misstänkt dolt fel
Om köparen upptäcker fel i fastigheten efter köpet ska denne ta kontakt med säljaren och skriftligt reklamera felet. Utgångspunkten är att säljaren ska ersätta köparen ekonomiskt för det dolda felet. Om det är ett allvarligt fel som köparen tar upp med säljaren inom 1 år från köpet kan det även vara grund för att köpekontraktet ska ogiltigförklaras och köpet gå tillbaka.
Eftersom reglerna är strikta är det vanligt att säljaren bestrider att det handlar om ett dolt fel. Om parterna därefter inte kan nå en överenskommelse kan köparen gå vidare med fallet till domstol. Om säljaren har en så kallad dolda fel-försäkring kommer försäkringsbolaget att förhandla med köparen om felet.
Vid misstanke om ett dolt fel kan det vara klokt att ta in en besiktningsman som får undersöka fallet. Läs mer om besiktning här.
Det är också klokt att kontakta den mäklare som varit inblandad. De har grundläggande information om vad som gäller och känner till hur köpekontraktet är skrivet. De har en roll som medlare i affären, även efter avslutat köp – och ska vara opartiska.
Klausuler om dolda fel
En köpare bör vara uppmärksam på att det förekommer att säljaren försöker bli av med hotet om dolda fel genom att införa klausuler i köpekontraktet. Det kan handla om att köparen avsäger sig rätten att påpeka dolda fel.
En sådan här friskrivningsklausul gäller endast om säljaren inte kände till felet. Om köparen kan visa att säljaren gjorde det ogiltigförklaras klausulen. Friskrivningsklausuler bör normalt även innebära att köpesumman sätts ned.
Läs mer: Friskrivningsklausul: Trygghet för säljaren men ökad risk för köparen
Dolda fel i bostadsrätter
Det finns skillnad mellan dolda fel i fastigheter och i bostadsrätter. En grundläggande skillnad är att köpet av en bostadsrätt regleras av köplagen, istället för jordabalken. Det betyder att dolda fel juridiskt sett inte är samma sak gällande bostadsrätter.
Viktigt att veta är att köparen bara kan reklamera dolda fel i en bostadsrätt upp till 2 år efter tillträdet, jämfört med 10 år för fastigheter.
En annan skillnad är att felet möjligen kan vara bostadsrättsföreningens ansvar. Därför bör köparen som upptäckt ett fel även kontakta föreningen om detta.
Vill du läsa mer? Kolla in dessa artiklar:
