Överlåtelsebesiktning

Många bostadsköpare väljer att låta en auktoriserad besiktningsman göra en överlåtelsebesiktning. Trots det är det köparen som har undersökningsplikt och det är mycket att tänka på vid undersökningen av bostaden.

En köpares undersökningsplikt är omfattande. Många väljer att genomföra en överlåtelsebesiktning för att känna sig på den säkra sidan. En överlåtelsebesiktning ersätter dock inte den enskilda köparens undersökningsansvar. Därför bör man vara väl införstådd med vad en överlåtelsebesiktning innebär, och själv vara med när besiktningen görs.

När ska fastigheten besiktigas?

Alla besiktningar av en fastighet ska helst göras innan köpekontraktet undertecknas. Efter det är kontraktet bindande och köparens tid för att undersöka fastigheten anses ha gått ut. Om köparen vill göra en besiktning, men inte får tid före kontraktets tecknande, kan en klausul i kontraktet skrivas. Där kan köpet gå igenom med förbehåll för att besiktningen inte medför att några allvarliga fel och brister upptäcks.

Undersökningen

överlåtelsebesiktning
En överlåtelsebesiktning, även kallat för husbesiktning, är en byggteknisk undersökning som görs för att kartlägga bostadens fysiska tillstånd. Detta görs vid försäljning eller överlåtelse.

Överlåtelsebesiktningen genomförs av en auktoriserad besiktningsman. Besiktningen är en noggrann undersökning av byggnadens skick. Alla tillgängliga ytor besiktigas genom en så kallad okulär besiktning – alltså en ytlig besiktning av det som kan ses. Besiktningen inkluderar vind, källare, samtliga rum, utsida, tak och eventuellt garage. En riktig besiktning ska också undersöka markytan runt om huset. Markytan kan visa tecken på bristande dränering eller sättningar i huset. Utifrån resultatet skriver besiktningsmannen en riskanalys. Analysen innehåller en bedömning av de risker som anses förknippade med huset. Om det finns några tvivel efter besiktningen kan besiktningsmannen rekommendera ytterligare undersökningar.

Vad ingår inte

I besiktningen ingår inte att göra ingrepp i huset för att undersöka något närmare. För att få göra det krävs säljarens uttryckliga tillstånd. Besiktningsmannen går inte igenom elsystemet, men kan rekommendera att en elektriker går igenom huset om besiktningen visar tecken på uppenbara fel. Det gäller även maskin- och elinstallationer. Maskiner i huset sätts inte igång, avlopp undersöks men testas inte mer utförligt. El och avlopp ligger ju sällan inom synfältet. Besiktningsmannen genomför inte heller vattenprover, ventilationstest, radonmätning, fuktmätning, inspektion av oljetank eller provtryck av skorstenar.

Om resultatet är negativt

I stort sett är ingen byggnad helt perfekt. Om en eller flera brister upptäcks i fastigheten har köparen flera möjligheter att välja mellan. Ett husköp är inte definitivt förrän köpekontraktet skrivs. Eftersom besiktningen oftast görs innan köpekontraktet undertecknas, kan köparen helt enkelt dra tillbaka sitt bud. Köparen kan också köpa huset till det angivna priset, be ägaren att rätta felet, eller förhandla om priset med hänsyn till bristerna som kommit fram i besiktningen. Vad köparen beslutar beror på vilka typer av fel fastigheten har, och den riskanalys som genomförs i samband med besiktningen.

Om resultatet är positivt

Om resultatet av besiktningen är positivt tyder det på att husets byggnad är i gott skick. Däremot garanterar det inte att det inte finns dolda fel, till exempel bakom väggar eller mellan taklager. Det säger heller ingenting om de områden som inte besiktigas, som till exempel en oljetank. Det bästa är att se besiktningen som en indikation och en hjälp, inte som den enda undersökningen av huset.

Välja besiktningsman

Det finns inga tydliga lagar eller fastsatte krav på vad en besiktningsman ska ha för utbildning för att få ge konsultation i fastighetsfrågor. Fri företagsamhet råder inom området. Det finns både outbildade och utbildade besiktningsmän. De flesta är dock utbildade, men det är värt att dubbelkolla saken innan en besiktning beställs.

Utbildningen

överlåtelsebesiktning
Vill du vara säker på att besiktningsmannen du anlitar har utbildats bör du se efter en som är "SBR-godkänd besiktningsman".

Det finns två kategorier av utbildade besiktningsmän, godkända och auktoriserade. Båda har samma utbildningskrav. Det som skiljer dem åt är att den auktoriserade besiktningsmannen utfört 40 stycken besiktningar de senaste två åren. En godkänd och utbildad besiktningsman har genomgått byggingenjörsutbildning med examen eller motsvarande - med minst fem års arbetslivserfarenhet inom kvalificerat byggarbete. Dessutom ska besiktningsmannen ha genomgått ett särskilt prov som anordnas av SP Certifiering.

Oberoende besiktningsprotokoll

Alla besiktningsmän använder ett standardiserat och väl utvecklat besiktningsprotokoll. Besiktningsmannen har som uppgift att göra en opartisk bedömning av fastighetens skick utifrån husets ålder och art. Besiktningsprotokollet kan ses som en hjälp vid värderingen av ett hus och dessutom ge en indikation på vilka renoveringar och arbeten som kommer behöva göras och ungefär när. Även om huset är i gott skick kommer det behöva renoveringar med jämna mellanrum, det gäller alla hus.

Hitta besiktningsman

Både stora företag och enskilda konsulter erbjuder överlåtelsebesiktningar. Det viktiga är att hitta en besiktningsman som verkar seriös och tar god tid på sig att gå igenom huset. Det är också viktigt att kontrollera att besiktningsmannen har ansvarsförsäkring. Ta gärna referenser vid förfrågan om offert.

Priset på en besiktning kan variera. Variationen beror på hur stort huset är - olika företag tar också olika priser. En besiktning kan kosta mellan 5 000 och 15 000 kronor. Man kan använda sökord som jordabalksbesiktning, överlåtelsebesiktning eller fastighetsbesiktning för att söka upp besiktningsmän.

Var närvarande

Eftersom det är köparen som har undersökningsplikten är det viktigt att som köpare delta vid besiktningen. Det ger en helt annan förståelse för det protokoll som sedan skapas, än om besiktningsmannen går igenom huset ensam. Genom att delta i undersökningen kan uppenbara frågor och tveksamheter förtydligas direkt. Det går också att diskutera hur allvarliga de brister som eventuellt upptäcks egentligen är.