Så fungerar besiktning av hus

Den som köper en bostad vill känna till bostadens skick så väl som möjligt. Därför är det vanligt att beställa en överlåtelsebesiktning, framför allt för hus, men även för bostadsrätter. Vi förklarar vad en besiktning innebär och vad som är viktigt att veta för både köpare och säljare.

Vem betalar besiktningen?

Tidigare var det vanligt att köparen beställde en överlåtelsebesiktning, men numera blir det allt vanligare att säljaren beställer en besiktning som samtliga intressenter får ta del av. Kostnaden för besiktningen får man dra av från vinstskatten. Men det är fortfarande köparen som har undersökningsplikt.

För en köpare som beställer besiktning är det väldigt nyttigt att vara med under besiktningen för att lära känna bostaden.

När ska besiktningen ske?

Det bästa är att besiktningen senast genomförs innan köpekontraktet undertecknas. Efter det är kontraktet bindande och köparens tid för att undersöka fastigheten anses ha gått ut. Om köparen vill göra en besiktning, men inte får tid innan kontraktsskrivning, kan en besiktningsklausul skrivas i kontraktet. Då kan köpet gå igenom så länge besiktningen inte medför att några allvarliga fel och brister upptäcks.

Besiktningsklausuler är dock en risk för säljaren. Det kan leda till att köparen drar sig ur eller utnyttjar klausulerna för att börja pressa ner priset i efterhand.

Anders Karlsson, mäklare.

För att undvika den situationen har det blivit vanligare att säljaren själv beställer en besiktning. Då kan besiktningsprotokollet bifogas i annonsen och öka tryggheten runt objektet, vilket kan vara extra viktigt om det är ett gammalt hus. Detta är att föredra konstaterade mäklaren Anders Karlsson i en intervju med Mäklare.se

– Genom att alla intresserade får tillgång till ett besiktningsprotokoll redan på visningen har alla samma nivå på sin kunskap. Då vet alla att det finns en fuktskada i källaren och då får man beakta det när man lägger bud.

Anders Karlsson råder ofta säljare att inte gå med på en köpares krav på överlåtelsebesiktning efter kontraktsskrivning med möjlighet att häva köpet eller justera priset.

– En sådan lösning innebär att köparen i princip har fått huset på öppet köp och 9 gånger av 10 blir det problem i slutänden, berättar han.

Okulär besiktning – vad ingår?

En överlåtelsebesiktning är en okulär besiktning. Ordet okulär kommer från latinets oculus som betyder öga. En okulär besiktning innebär alltså en besiktning av allt det som ögat kan se.

I besiktningen ska det ingå en undersökning av samtliga rum, vind, källare, utsida, tak, eventuellt garage, samt markytan runt om huset. Markytan kan visa på bristande dränering eller sättningar i huset.

Vad ingår inte i besiktningen?

I besiktningen ingår inte att göra ingrepp i huset för att undersöka något närmare. Därför går det inte att upptäcka alla eventuella dolda fel som kan finnas i ett hus. Om man som köpare vill betala extra för att undersöka något som kräver ett ingrepp på huset så krävs säljarens uttryckliga tillstånd.

Besiktningsmannen går inte igenom elsystemet, men kan rekommendera att en elektriker går igenom huset om besiktningen visar tecken på uppenbara fel. I besiktningen ingår inte heller att testa vitvaror eller andra elinstallationer. Avlopp undersöks i den mån som är möjligt utan att göra några ingrepp – till exempel kan besiktningsmannen spola i kranar men inte undersöka rördragning innanför väggarna.

Besiktningsmannen kan rekommendera ytterligare undersökningar om något tyder på att det kan vara aktuellt. Sådana kompletterande undersökningar kan vara vattenprover, ventilationstest, radonmätning, fuktmätning, inspektion av oljetank eller provtryck av skorstenar. En aktuell radonmätning efterfrågas ofta av presumtiva köpare.

Besiktningen ger heller ingen energideklaration. Som säljare kan man däremot välja att boka energideklaration och överlåtelsebesiktning från samma företag. En energideklaration måste finnas för alla fastigheter som säljs, och den får inte vara mer än 10 år gammal.

Besiktningsprotokollet

En besiktning resulterar i ett besiktningsprotokoll, som är ett standardiserat och oberoende protokoll. Innan du läser besiktningsprotokollet: tänk på att det är normalt att besiktningsmannen upptäcker brister. Om besiktningsmannen inte har upptäckt några allvarliga fel tyder det på att husets byggnad är i gott skick. Däremot garanterar det inte att det inte finns dolda fel, till exempel bakom väggar eller mellan taklager.

Det bästa är att se en besiktning som en indikation och en hjälp, inte som den slutgiltigt sanna undersökningen av huset. Undersökningsplikten ligger fortfarande hos köparen. Det är också viktigt att tänka på att man inte kan förvänta sig ett perfekt hus, oavsett pris.

Möjligt med en köpargenomgång vid senare tillfälle

Om säljaren har stått för besiktningen kan köparen få en så kallad köpargenomgång. Det innebär att besiktningsmannen går igenom det befintliga besiktningsprotokollet för att informera köparen. Det kan ske på plats eller digitalt. Samma besiktningsman som gjorde den ursprungliga besiktningen ska utföra köpargenomgången.

En köpargenomgång är ett utmärkt tillfälle att lära känna huset och dess svaga punkter. Besiktningen kan ge en indikation på vilka renoveringar och arbeten som kommer behöva göras och ungefär hur långt i framtiden de bör göras.

Hur väljer man besiktningsman?

Det finns inga tydliga lagar eller fastställda krav på vem som får utföra en överlåtelsebesiktning och ge konsultation i fastighetsfrågor. Däremot finns en kvalitetsstämpel från SBR, Sveriges Byggingenjörers Riksförbund. Det är därför klokt att välja någon som har rätt att kalla sig "av SBR godkänd besiktningsman för överlåtelsebesiktning".

En godkänd besiktningsman har genomgått byggingenjörsutbildning med examen, eller motsvarande, och har minst två års arbetslivserfarenhet inom kvalificerat byggarbete. Därefter kan en godkänd besiktningsman bli certifierad, vilket kräver ett godkänt test och att personen utfört minst 40 besiktningar de senaste två åren.

En överlåtelsebesiktning erbjuds både av stora företag och enskilda konsulter. Mäklare brukar kunna ge rekommendationer om besiktningsmän. Kontrollera att besiktningsmannen har ansvarsförsäkring och ta gärna referenser vid förfrågan om offert.

Vad kostar en överlåtelsebesiktning?

Priset på en besiktning av hus kan variera mellan cirka 7 000 och 15 000 kronor. Det som ökar kostnaden är om huset är stort med många rum att gå igenom och om det är i dåligt skick och kräver en omfattande undersökning. Priser varierar också på olika platser och mellan olika företag.

Kostnaden för en överlåtelsebesiktning av en bostadsrätt är oftast lägre än för villor. Att besikta en bostadsrätt är ganska ovanligt och därför är det också ovanligt att säljaren står för det.

Vilket ansvar ligger hos besiktningsmannen?

Besiktningsmannen ska göra ett så bra arbete som möjligt – däremot finns det inga krav på att hen måste upptäcka alla fel och brister i en fastighet. Det som inte syns på ytan kan inte besiktningsmannen upptäcka. Dessutom bygger det på förutsättningen att besiktningsmannen får handlingar om fastigheten som är riktiga.

Den enda gången besiktningsmannen kan hållas ansvarig är när hen agerat vårdslöst. Därför gäller det att kontrollera att besiktningsmannen har ansvarsförsäkring. Den täcker eventuell skada för besiktningsmannens slarv.

Det maximala beloppet som kan krävas tillbaka är 15 prisbasbelopp. Ersättningen räknas ut genom skillnaden mellan fastighetens pris utan fel och fastighetens pris med hänsyn till det upptäckta felet. Det är upp till beställaren att bevisa att besiktningsmannen agerat försumligt och att framföra detta inom skälig tid. Beställare är som sagt antingen köpare eller säljare.

I första hand ställs kravet mot besiktningsmannen. Om du inte kommer någon vart blir nästa steg att vända sig till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, FRN. Om besiktningsmannen gjort fel går det också att föra saken vidare till domstolen för att få krav på ersättning.

Köparens undersökningsplikt gäller

Oavsett om huset besiktas eller inte har köparen samma undersökningsplikt. Det betyder att besiktningsmannen inte kan ta över detta ansvar från köparen. Besiktningen kan istället ses som ett professionellt komplement till köparens undersökning.

Det är också så att många av de delar som ingår i den totala undersökningsplikten inte ingår i besiktningsprotokollet. Här får du tips om saker du själv bör undersöka när du är på visning.

För dig som ska sälja

Om du behöver få din bostad såld kan du hitta mäklare med hjälp av formuläret på den här sidan. Mäklare.se är en kostnadsfri tjänst för att få kontakt med upp till fyra lokala mäklare. Ställ frågor, jämför arvoden och välj den mäklare som du känner förtroende för. Eftersom de vet att de konkurrerar om dig kommer de ge dig bra erbjudanden.

Jämför mäklare