Så fungerar besiktningen av hus

En köpare vill veta vad denne lägger pengarna på. Därför besiktigas nästan alla fastigheter i samband med ägarbyte. TIdigare var det vanligt att köparen gjorde en så kallad överlåtelsebesiktning efter att husköpet gått igenom. Numera blir det allt vanligare att säljaren beställer en besiktning som samtliga intressenter får ta del av. Men det är fortfarande köparen som har undersökningsplikt.

Bild på artikelförfattaren Dag Kättström.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Senast uppdaterad: 10.12.2019

Det bästa är att se en besiktning som en indikation och en hjälp, inte som den slutgiltigt sanna undersökningen av huset. Du som köpare har den så kallade undersökningsplikten och det innebär att du inte har "rätt" att förvänta dig ett perfekt hus bara för att du har betalat miljoner för det.

Alla hus har brister och om du är en engagerad husköpare kommer du att lära känna ditt hus och sköta om det på rätt sätt för att undvika allvarliga fel. Om säljaren stått för besiktningen brukar besiktningsmannen kunna göra en så kallad köpargenomgång. Det är ett utmärkt tillfälle att lära känna huset och dess svaga punkter.

När ska fastigheten besiktigas?

En klassisk överlåtelsebesiktning som bekostas av köparen ska göras innan köpekontraktet undertecknas. Efter det är kontraktet bindande och köparens tid för att undersöka fastigheten anses ha gått ut. Om köparen vill göra en besiktning, men inte får tid före kontraktets tecknande, kan en klausul i kontraktet skrivas. Då kan köpet gå igenom med förbehåll för att besiktningen inte medför att några allvarliga fel och brister upptäcks.

Detta förfarande är behäftat med en hel del risker för säljaren. Det ger utrymme för att köparen ändrar sig och drar sig ur innan kontraktsskrivning. Besvärliga köpare kan också utnyttja eventuella klausuler för att börja pressa ner priset i efterhand.


Anders Karlsson, mäklare.

Det är därför allt mer vanligt att säljaren gör en överlåtelsebesiktning för att kunna tillgängliggöra resultatet i marknadsföringen inför försäljningen. Detta i syfte att öka tryggheten runt objektet, vilket kan vara extra viktigt om det är en gammal fastighet. Detta är att föredra anser mäklaren Anders Karlsson.

– Genom att alla intresserade får tillgång till ett besiktningsprotokoll redan på visningen har alla samma nivå på sin kunskap. Då vet alla att det finns en fuktskada i källaren och då får man beakta det när man lägger bud.

Detta minskar riskerna i säljprocessen eftersom det i samband med överlåtelsebesiktningar ofta blir problem. Anders Karlsson råder ofta säljare att inte gå med på en köpares krav på överlåtelsebesiktning med möjlighet att häva köpet eller justera priset.

– En sådan lösning innebär att köparen i princip har fått huset på öppet köp och 9 gånger av 10 blir det problem i slutänden, säger Anders Karlsson.

Så går besiktningen till

överlåtelsebesiktning
En överlåtelsebesiktning, även kallat för husbesiktning, är en byggteknisk undersökning som görs för att kartlägga bostadens fysiska tillstånd. Detta görs vid försäljning eller överlåtelse.

En besiktning genomförs av en auktoriserad besiktningsman. Alla tillgängliga ytor besiktigas genom en så kallad okulär besiktning – alltså en ytlig besiktning av det som kan ses. Besiktningen inkluderar vind, källare, samtliga rum, utsida, tak och eventuellt garage. En riktig besiktning ska också undersöka markytan runt om huset. Markytan kan visa tecken på bristande dränering eller sättningar i huset.

Utifrån resultatet skriver besiktningsmannen en riskanalys. Analysen innehåller en bedömning av de risker som anses förknippade med huset. Besiktningsmannen kan rekommendera ytterligare undersökningar av till exempel misstänkta fuktkvoter.

Vad ingår inte

I besiktningen ingår inte att göra ingrepp i huset för att undersöka något närmare. För att få göra det krävs säljarens uttryckliga tillstånd. Besiktningsmannen går inte igenom elsystemet, men kan rekommendera att en elektriker går igenom huset om besiktningen visar tecken på uppenbara fel. Det gäller även maskin- och elinstallationer.

Maskiner i huset sätts inte igång, avlopp undersöks men testas inte mer utförligt. El och avlopp ligger ju sällan inom synfältet. Besiktningsmannen genomför normalt inte heller vattenprover, ventilationstest, radonmätning, fuktmätning, inspektion av oljetank eller provtryck av skorstenar. Dock brukar dessa tjänster kunna beställas separat. En aktuell radonmätning efterfrågas till exempel ofta av presumtiva köpare.

Besiktningsprotokollet

I stort sett är ingen byggnad helt perfekt. De brister som upptäckts noteras i ett besiktningsprotokoll som bifogas prospektet om det är säljaren som gjort besiktningen innan visning. Då får intressenterna väga in bristerna i sitt bud. Om besiktningen görs efter köpet som en klassisk överlåtelsebesiktning har köparen möjlighet att inleda diskussioner med säljaren om bristerna. Om köpekontraktet ännu inte är undertecknat eller om det innehåller besiktningsklausuler har köparen möjlighet att kräva åtgärder, nedsatt pris eller till och med häva köpet.

Om besiktningsmannen inte har upptäckt några allvarliga fel tyder det på att husets byggnad är i gott skick. Däremot garanterar det inte att det inte finns dolda fel, till exempel bakom väggar eller mellan taklager. Det säger heller ingenting om de områden som inte besiktigas. Det bästa är att se besiktningen som en indikation och en hjälp, inte som den enda undersökningen av huset.

Välja besiktningsman

Utbildningen

överlåtelsebesiktning
Utbildade byggnadsingenjörer har rätt att kalla sig "SBR-certifierad besiktningsman".

Det finns inga tydliga lagar eller fastsatte krav på vad en besiktningsman ska ha för utbildning för att få ge konsultation i fastighetsfrågor. Fri företagsamhet råder inom området, så det kräver att du är medveten om vad det är för en besiktningsman du beställer. Det är alltid bra att gå på rekommendationer. Mäklaren brukar kunna hjälpa till med detta.

Det finns två kategorier av utbildade besiktningsmän, godkända och auktoriserade. Båda har samma utbildningskrav. Det som skiljer dem åt är att den auktoriserade besiktningsmannen utfört 40 stycken besiktningar de senaste två åren. En godkänd och utbildad besiktningsman har genomgått byggingenjörsutbildning med examen eller motsvarande - med minst fem års arbetslivserfarenhet inom kvalificerat byggarbete. Dessutom ska besiktningsmannen ha genomgått ett särskilt prov som anordnas av SP Certifiering. Om du vill ha en besiktningsman med byggingenjörexamen heter det ”Besiktningsman SBR”.

Oberoende besiktningsprotokoll

Alla besiktningsmän använder ett standardiserat och väl utvecklat besiktningsprotokoll. Besiktningsmannen har som uppgift att göra en opartisk bedömning av fastighetens skick utifrån husets ålder och art. Besiktningsprotokollet kan ses som en hjälp vid värderingen av ett hus och dessutom ge en indikation på vilka renoveringar och arbeten som kommer behöva göras och ungefär när. Även om huset är i gott skick kommer det behöva renoveringar med jämna mellanrum, det gäller alla hus.

Hitta besiktningsman

Både stora företag och enskilda konsulter erbjuder överlåtelsebesiktningar. Det viktiga är att hitta en besiktningsman som verkar seriös och tar god tid på sig att gå igenom huset. Det är också viktigt att kontrollera att besiktningsmannen har ansvarsförsäkring. Ta gärna referenser vid förfrågan om offert.

Priset på en besiktning kan variera. Variationen beror på hur stort huset är - olika företag tar också olika priser. En besiktning kan kosta mellan 5 000 och 15 000 kronor. Man kan använda sökord som jordabalksbesiktning, överlåtelsebesiktning eller fastighetsbesiktning för att söka upp besiktningsmän.