Vad menas med fastighet?

Det är inte alltid enkelt att veta vad fastighet innebär, eller att avgränsa vad som är en fastighet. Regelverket är komplicerat, även om det i vardagen kan anses som självklart.

Juridiskt sett är en fastighet ett avgränsat markområde inklusive de växter och fasta byggnader som finns på marken. Till fastigheten räknas också fastighetstillbehör, föremål med ett regelbundet användningsområde, så kallat stadigvarande bruk. Det gör att till exempel vattenberedare, elledningar och staket tillhör fastigheten.

Fastighetsbeteckningen identifierar tomten

Varje fastighet har en unik identifikation, en fastighetsbeteckning. Denna betecknar då den tomtmark som fastigheten står på. Beteckningen inleds först med kommunens namn, så traktens namn, men i städerna ett valt namn. Fastighetsbeteckningen är en kombination av själva områdesnamnet och två siffror, exempel Bråtvik 1:10. Siffran 1 är ett blocknummer och siffran 10 är ett enhetsnummer. De med högre enhetsnummer är i regel styckningar från den ursprungliga fastigheten. Så kan till exempel Bråtvik 1:10 utläsas som den tionde styckningen av fastigheten Bråtvik 1:1.

Lantmäteriet ansvarar för fastighetsregistret. Du kan via dem få uppgifter om en specifik fastighet, till exempel ägaren. Om du vill ta reda på fastighetsbeteckningen för din egen bostad, så hittar du den i köpeavtal och andra dokument. Du kan även kontakta kommunens byggnadsnämnd för att få fram uppgifterna.

fastigheter och tomter i skärgårdsmiljö
Systemet med fastighetsbeteckningar används för att hålla ordning på tomter och hus.

Avgränsning

Alla bostäder har inte fastighetsbeteckningar. De flesta lägenheter inryms i en fastighet som ägs av en hyresvärd alternativt bostadsrättsföreningen. Då är fastigheten sammanhållen med en fastighetsbeteckning. Det finns dock även så kallade ägarlägenheter. Dessa har då en egen fastighetsbeteckning och hanteras juridiskt på samma sätt som fastigheter som står direkt på tomtmarken.

Uppmätning och avgränsning av en fastighetsbeteckning görs av Lantmäteriet. En fastighet avgränsas oftast längs markplan. Var gränsen går nere i marken och uppe i luften är ganska otydligt formulerat i svensk lagtext. Det kan i vissa fall ge upphov till juridiska tvister. Enda gången den vertikala avgränsningen är helt klar är när det gäller ägarlägenheter. Lantmäterierna ansvarar också för indelningen av fastigheter i kategorier efter deras användningsområde.

Olika kategorier av fastigheter

Indelningen görs med hjälp av en tresiffrig typkod och det finns en mängd olika fastighetstyper. De vanligaste typkoderna för fastigheter med bostadshus är:

  • Permanentbostad: typkod 220
  • Fritidshus: typkod 221
  • Bebyggd lantbruksfastighet: typkod 120

Även obebyggda tomter delas in i typkoder. Koden avgör vilken slags byggnad det är tänkt att marken kan bebyggas med. Vilken kod en fastighet har står i fastighetsregistret. I vissa fall kan en fastighet taxeras om utefter den faktiska användningen.

Äganderätten till en fastighet

Rätten att nyttja marken till en fastighet finns reglerad i jordabalken. Jordabalken utgör faktiskt den största delen i den svenska lagboken. Det säger en del om hur komplexa ägande- och nyttjanderätter är vad gäller fastigheter. Lagen har försökt att täcka in alla aspekter som rör fastigheter såsom överlåtelseregler, rättsförhållande mellan grannar, hyra och arrende. Byggnation på en fastighet kräver i allmänhet bygglov. Bygglovsreglerna regleras av plan- och bygglagen.

Ofri grund - vem äger vad?

Det är inte alltid en fastighet omfattar ett markområde. Vissa byggnader är byggda på ofri grund. Det betyder att själva byggnaden ägs av en annan person än den som äger marken. Marken får då oftast nyttjas av husägaren genom ett arrende. I princip får husägaren flytta huset om arrendet upphör.