Problem med bostadsköpet? Så hanterar du olika typer av fel

Det händer att köpare upptäcker fel efter att köpet är genomfört. Det kan handla om något som påverkar dig juridiskt, eller något så konkret som att du hittar mögel. Vi ger en översikt av vad som gäller.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Senast uppdaterad: 19.10.2023

Oavsett situation, börja med att prata med mäklaren om du upptäcker något du är missnöjd med. De har en roll som medlare i affären mellan säljare och köpare, även efter avslutat köp. När det gäller att reklamera ett fel är det däremot du själv som köpare som är ansvarig för att säljaren får reklamationen.

Olika typer av fel en köpare kan drabbas av

När man pratar om fel brukar de flesta mena faktiska fel i bostaden, men det förekommer även rättsliga fel och rådighetsfel.

1. Rättsliga fel

Det som kallas rättsliga fel är när köparen inte får förfoga över fastigheten som hen borde få göra. Det kan handla om servitut knutna till fastigheten som köparen har varit ovetande om eller att säljaren inte har löst sina lån och bostaden fortfarande är pantsatt. Om köparen inte blivit informerad är det säljaren som får ta ansvaret, även om det skulle vara så att säljaren själv inte var medveten om situationen.

Det finns ingen undersökningsplikt för köparen när det gäller rättsliga fel och detta kan vara grund att häva köpet.

2. Rådighetsfel

Rådighetsfel är när köparen blir hindrad av en myndighet från att använda sin fastighet, till exempel att myndigheten kräver rivning eller på annat sätt har tagit beslut om fastigheten. Felet måste ha funnits vid försäljningstillfället och köparen måste ha varit ovetande, för att felet ska kunna hävdas.

Om du upptäcker ett rådighetsfel kan det vara aktuellt att få ett prisavdrag på köpet eller att häva köpet. Undersökningsplikt för köparen finns inte heller gällande rådighetsfel.

3. Faktiska fel – ibland dolda fel

Det som kallas faktiska fel betyder fysiska fel. Det kan vara allt från läckande tak och mögel till otäta skorstenar, trasiga toalettankar och skadedjur. Köparen har en ganska omfattande undersökningsplikt rörande faktiska fel. Lagen kring detta är ganska komplicerad. För att kunna få ersättning krävs att du inte kunde ha upptäckt felet innan köpet. Det måste också vara så att fastigheten är i sämre skick än du kunnat förutsätta med tanke på fastighetens pris och ålder. Fel som du inte kunde ha upptäckt kallas dolda fel.

En speciell situation är om en skada har uppstått mellan att kontraktet skrevs och tillträdesdagen. Då ska du kunna få ersättning från säljaren. Likaså om städningen är bristfällig när du får tillträde. Dokumentera genom att fota och skriva ner vad som är fel.

Läs också: Tillträde – tips och svar på vanliga frågor

Vad krävs av säljaren?

Köparen har som sagt undersökningsplikt gällande bostadens brister, men det är även så att säljaren har upplysningsplikt. Det betyder att säljaren måste upplysa om de brister hen som känner till. Om det går att bevisa att säljaren undanhållit information eller fysiskt försökt täcka över brister, kan säljaren bli skyldig till ersättning eller så kan köpet möjligen hävas.

Vilket ansvar har mäklaren?

Mäklaren ska dela med sig av viktig information om bostaden, däremot finns det inget krav om att mäklaren ska känna till allt om fastigheten. Köparens undersökningsplikt är köparens ansvar, inte mäklarens. Mäklaren ska också vara opartisk i en konflikt mellan köpare och säljare, och inte göra någon egen bedömning, konstaterar Mäklarsamfundet.

Om du upptäcker fel – reklamera till säljaren

Vad som menas med att reklamera efter ett bostadsköp är att meddela säljaren om ett fel som man har upptäckt. Redogör felet med bostaden eller bostadsaffären. Det finns inga juridiska krav på hur en reklamation ska vara utformad, men det är en stark rekommendation att kommunicera skriftligt för att kunna bevisa att du gjort en reklamation. Till exempel kan du mejla säljaren och ladda ner mejlet för att spara det.

För att få ersättning för felet gör du ett yrkande på avdrag. Yrkandet ska grunda sig på den värdeminskning felet innebär. Det är ofta svårt att beräkna, därför väljer många att yrka på kostnaden för att åtgärda felet. Du behöver inte bestämma detta i ditt första meddelande till säljaren.

Det viktigaste är att reklamera så fort som möjligt, eftersom reklamationen måste ske "inom skälig tid". Vad det betyder varierar från fall till fall, men Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd har konstaterat att en reklamation inom två månader efter att ha upptäckt felet alltid anses vara inom skälig tid. Däremot får man reklamera fel upp till tio år efter ett husköp (fastigheter) och två år efter köp av bostadsrätt. Gällande bostadsrätter kan det också vara aktuellt att anmäla felet till bostadsrättsföreningen, för det kan vara ett fel som föreningen är ansvarig för.

Det går också bra att göra en reklamation även när man är osäker på om problemet verkligen anses som ett fel. Det är bättre att reklamera felet och sedan dra tillbaka det, än att låta tiden gå utan att ha skickat in en reklamation.

Behöver man anlita en jurist?

I första skedet av en reklamation behövs ingen jurist och i de allra flesta fall blir det aldrig aktuellt med juridisk hjälp. Om en köpare direkt går via advokat utan att först kontakta säljaren, kan det tolkas som att söka konflikt. Om säljaren däremot inte svarar på brevet eller ställer sig helt frågande till felet kan det bli nödvändigt att anlita en advokat. Det finns jurister som specialiserat sig inom fastighetsrätt. I hemförsäkringen finns ett rättsskydd som täcker vissa advokatkostnader.

Det finns flera sätt att få rätt till ersättning om motparten inte godkänner reklamationen. I vissa fall går det till och med att häva ett köp. Att gå vidare till domstol är ett alternativ, men vilken väg som är den rätta är svårt att avgöra. Det beror på fall till fall. Mäklaren eller en jurist kan hjälpa till att rådgiva i frågan.