Häva köp & sälj

Vad gör ett köp bindande och hur kan det hävas? När kontraktet är signerat är köpet juridiskt bindande. Det kan dock finnas omständigheter som kan häva köpet.

Att backa ur från ett husköp för att man ångrat sig är svårt. Däremot kan en bostadsaffär hävas i vissa fall – om det är kopplat till husets skick och tillstånd.

Huvudregel

Är kontraktet påskrivet och det inte finns andra villkor som reglerar kontraktet om att parterna ångrar bostadsköpet – är det försent att backa ur. Har säljaren gjort sig skyldig till avtalsbrott kan köpet hävas och skadestånd krävas. I första hand ska eventuella skador och avtalsbrott ersättas i form av pengar. Dessa pengar ska ersätta den ekonomiska förlust som den andre parten lidit. Kostnaderna ska kunna bevisas innan ersättning kan krävas.

budgivning bostad
Det är viktigt att veta när bostadsaffären blir juridiskt bindande, alltså när kontraktet underskrivits på mellan parterna. Muntliga avtal är inte juridiskt bindande om oenigheter skulle uppstå.

Om fastigheten försämras

Ansvaret för bostaden ligger kvar hos säljaren fram till tillträdesdagen. Det betyder att eventuella skador som minskar på värdet i bostaden är upp till säljaren att ersätta. Det kan innebära skador där delar av taket som försvunnit på grund av storm, vattenläcka, fönster som gått sönder, eller brand som uppstått. Fel som innebär ett sänkt värde på huset kan leda till en nedsättning av priset eller till och med en hävning av köpet.

Kraftiga dolda fel

Ett dolt fel är ett fel som inte kunde upptäckas under besiktningen och som inte kunde förväntas med tanke på husets ålder, pris eller standard. Säljaren har ansvaret för dolda fel i 10 år efter försäljningen, om inte en friskrivningsklausul lagts till i köpekontraktet. Upptäcks ett väldigt allvarligt dolt fel kan det vara en anledning att häva köpet, men i de allra flesta fall ersätter säljaren kostnaden för att åtgärda skadan.

Andra anledningar att häva köp

Ibland kan förutsättningarna för ett köp inte vara ordentligt klargjorda. Det kan vara att säljaren inte informerat om att fastigheten är belagd med påbud, inteckningar eller annat som går ut över köparens rätt att förfoga över fastigheten. I dessa tillfällen har ett rättsligt fel skett under försäljningen, det är en anledning stark nog att häva hela bostadsköpet. Bägge parter i försäljningen kan också ogiltigförklara kontraktet om den andra parten bryter mot överenskommelserna i kontraktet som skrivits.

Om ett företag köper fastigheten

De flesta köpare till bostadsrättslägenheter och hus är privatpersoner. Det är också meningen, eftersom bostadsrätter och hus är till för att bo i. När företag, så kallade juridiska personer, vill köpa fastigheter eller bostadsrätter gäller särskilda regler. Det gäller framför allt vid bostadsrättsköp och jordbruksfastigheter i glesbygd.

budgivning bostad
Slipp negativa överraskningar. Att sätta sig in i fördelarna och nackdelarna med företagets bostadsköp är skattemässigt avgörande.

Bostadsrätter

Enskilda firmor kan inte köpa bostadsrätter eftersom de enligt rättsbegreppet inte är juridiska personer. Därför måste den enskilda personen bakom firman stå som bostadsrättsinnehavare. Det är upp till bostadsrättföreningen att avgöra om de vill sälja till ett företag. Många föreningar vill inte sälja till företag, så det är viktigt att ta reda på deras inställning innan ett köp eller en försäljning. Godkänns köpet blir företaget medlem i föreningen, precis som en enskild bostadsrättsinnehavare.

Hus

Till skillnad från köp av bostadsrätt finns det inga hinder för företag att köpa hus. Däremot gäller en del andra regler för bokföring och redovisning. Det finns både skattemässiga fördelar och nackdelar att låta företaget stå för köpet. Därför är det viktigt att gå igenom alla regler innan man bestämmer sig för att låta företaget köpa bostaden. Som säljare är det ingen skillnad att sälja till ett företag eller en privatperson.

Förvärvstillstånd jordbruksfastighet

Företag som vill köpa en lantbruksegendom behöver ett förvärvstillstånd. Lagen tillkom år 1979, reviderades år 2005, och är ett led i Sveriges glesbygdspolitiska åtgärder. Anledningen är att myndigheterna vill garantera att fastigheten i första hand används till att bo och leva på. Lagen finns också för att se till att det finns en balans mellan hur mycket mark som ägs av företag respektive privatpersoner. Företaget behöver tillståndet för att kunna ansöka om att skriva in sig som tomtägare. Det måste göras hos länsstyrelsen efter att kontraktet ä skrivet, avgiften för ansökan är 3 200 kr. Jordbruksfastigheter som ligger utanför glesbygdsområden är undantagna från regeln, liksom fastigheter som säljs av juridiska personer.

Skatteregler

Vinstskatt vid försäljning av en fastighet eller bostadsrätt som tillhör en juridisk person skiljer sig i många avseenden från när en enskild person säljer.