Friskrivningsklausul: trygghet för säljaren men ökad risk för köparen

Skeptisk till säljarens friskrivningsklausul? Som säljare är det skönt att kunna friskriva sig från eventuella fel i det sålda huset. För köparen innebär det dock en risk att ta på sig ansvaret för fel som kan upptäckas i efterhand.

Bild på artikelförfattaren Dag Kättström.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Senast uppdaterad: 16.12.2019

Enligt den lag som reglerar köp av fastighet har säljaren ansvaret för dolda fel upp till tio år efter försäljningen. Lagen är dock inte bindande, så säljaren har rätt att friskriva sig från dolda fel genom att upprätta en så kallad friskrivningsklausul. Köparen måste i så fall godkänna klausulen. Med en sådan i kontraktet bör priset på fastigheten bli något lägre.

Tydligt formulerad

Det viktiga är att köpare och säljare är överens. För att en friskrivningsklausul ska gälla krävs ett klart och tydligt formulerat köpekontrakt, utan oklarheter om vad friskrivningsklausulen innebär. Ett finstilt antydande kan göra klausulen ogiltig. Det är också viktigt att friskrivningsklausulen redogör vad det är som säljaren friskrivs ifrån.

Det är först när säljaren och köparen är överens om friskrivningsklausul i köpekontraktet som det blir giltigt. Om alla parter har följt reglerna vid köp och sälj av bostad behöver ingen oroa sig.

Ökad risk

För köparen innebär det alltså en ökad risk att köpa ett hus med friskrivningsklausul. Köparen kan inte kräva ersättning av säljaren för fel som upptäcks efter köpet. Ett undantag är om köparen kan visa att säljaren kände till felet, men dolde det medvetet. Då upphör en eventuell friskrivningsklausul att gälla.

En friskrivningsklausul bör leda till att priset på en bostad sätts ned något. Det beror på att risken för ett dolt fel alltid finns där och att det då blir köparen som får stå som ansvarig för de utgifter som är förenade med skadan.

Vanligt för dödsbon

Om en fastighet säljs av ett dödsbo är det vanligt med en friskrivningsklausul. Tanken är att de efterlevande inte ska behöva drabbas av ersättningskrav. Köparen har inte heller någon ersättningsskyldig säljare att vända sig till, eftersom dödsbon fungerar som ett aktiebolag tills dödsboet är fördelat och sedan upphör att existera. Genom klausulen upplyser då dödsboet om vad som gäller i praktiken.

Det blir allt vanligare med så kallade dolda fel-försäkringar och friskrivningsklausuler. Utvecklingen drivs av att säljarna är oroliga för regeln att de är ansvariga för dolda fel i hela tio år. Detta ses av vissa som ett tecken på att regeln inte fungerar bra och bör ses över.