Friskrivnings­klausul: Trygghet för säljaren men ökad risk för köparen

Som säljare är en friskrivnings­klausul ett skönt sätt att slippa stå för eventuella fel som upptäcks efter köp. För köparen innebär det dock en ekonomisk risk att inte kunna få ersättning för några dolda fel.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Senast uppdaterad: 08.11.2023

Vad betyder friskrivnings­klausul?

Enligt den lag som reglerar köp av fastighet är säljaren ansvarig för dolda fel i huset upp till 10 år efter försäljningen. Säljaren har dock rätt att friskriva sig från detta genom en så kallad friskrivningsklausul i kontraktet.

Att sälja med friskrivningsklausul är ovanligt och normalt sett bör man som köpare inte gå med på det. När säljaren är ett dödsbo eller en god man är klausulen vanligare.

Klausulen måste vara tydligt formulerad

För att en friskrivningsklausul ska gälla krävs ett klart och tydligt formulerat köpekontrakt, utan oklarheter om vad friskrivningsklausulen innebär. Ett finstilt antydande kan göra klausulen ogiltig.

Det är också viktigt att friskrivningsklausulen redogör vad det är som säljaren friskrivs från. Det är möjligt att klausulen har generella villkor eller begränsade villkor. Till exempel kan en begränsad friskrivning handla om en viss byggnad inom fastigheten eller en viss del, exempelvis taket.

Endast försäljning mellan privatpersoner kan omfattas av en friskrivningsklausul. Företag som säljer fastigheter kan alltså inte använda sig av en sådan klausul.

En friskrivnings­klausul brukar sänka värdet

För köparen innebär det som sagt en ökad risk att köpa ett hus med friskrivningsklausul. Med klausulen kan inte köparen kräva ersättning av säljaren för fel i fastigheten som upptäcks efter köpet. Ett undantag är om köparen kan visa att säljaren kände till felet, men dolde det medvetet. Då upphör en eventuell friskrivningsklausul att gälla. Säljaren har upplysningsplikt.

En friskrivningsklausul bör leda till att priset på en bostad sätts ned något. Det beror på att risken för ett dolt fel alltid finns där och att det då blir köparen som får stå som ansvarig för de utgifter som är förenade med skadan. Därför är det också vanligt att många köpare helt undviker bostäder som säljs med friskrivningsklausul.

Vanligt för dödsbon

Om en fastighet säljs av ett dödsbo är det vanligt med en friskrivningsklausul. Tanken är att de efterlevande inte ska behöva drabbas av ersättningskrav. Köparen har inte heller någon ersättningsskyldig säljare att vända sig till, eftersom dödsbon fungerar som ett aktiebolag tills dödsboet är fördelat och sedan upphör att existera.

Det är också vanligt med friskrivningsklausul när en fastighet säljs av en god man, då det oftast handlar om att personen inte har tillräcklig kunskap om bostaden.

När man köper ett hus med friskrivningsklausul är det särskilt viktigt att det besiktas. Läs gärna mer om: överlåtelsebesiktning.

Friskrivnings­klausuler för bostadsrätter

Husköp innebär oftast ett köp av det som juridiskt kallas fastighet. Köp av bostadsrätt regleras av köplagen och då finns andra regler gällande dolda fel och friskrivning. Säljaren är bara ansvarig för fel i bostadsrätten i 2 år efter tillträde. Likväl är det möjligt att sälja en bostadsrätt med friskrivningsklausul. Då handlar det om att friskriva sig från fel som den enskilda bostadsrättsinnehavaren står för, inte det som ligger inom bostadsrättsföreningens ansvar gällande underhåll av fastigheten.