Skatteregler vid försäljning

Vinsten eller förlusten av en fastighetsförsäljning ska alltid deklareras i den privata självdeklarationen. Det är kontraktsdagen som är det gällande för när huset såldes enligt skatteverket, inte tillträdesdagen. Om en fastighet eller bostadsrätt säljs i december, men tillträdesdagen är i april, ska försäljningen redovisas redan samma vår som tillträdet sker. Sker däremot kontraktsskrivandet i januari månad är det i deklarationen året efter som försäljningen deklareras. Detta även om tillträdesdagen är densamma.

Vid vinst

När en privatperson säljer ett hus till ett högre värde än vad han eller hon köpte det för, utgår skatt för den vinst som görs. Vinsten räknas som kapitalvinst och räknas i reda pengar. Det betyder att inflation och andra parametrar som gör att vinsten egentligen inte är så stor som den ser ut, inte räknas med. Vinstskatten är sedan år 2008 22 %. Det är högre än det var tidigare, och höjningen beror på att fastighetsskatten tagits bort och ersatts med en avgift.

Räkna ut den faktiska vinsten

För att räkna ut den faktiska vinsten måste många olika faktorer räknas in. Från försäljningspriset dras till att börja med säljarens inköpspris för fastigheten plus stämpelskatten, avgifter för uttag av pantbrev och andra utgifter som var förenade med försäljningen. Det är också tillåtet att dra av de kostnader säljaren haft för värdehöjande insatser i huset eller i lägenheten som gjorts inom fem år före försäljningen. För reparationer och tillbyggnader ska det aktuella värdet på dessa investeringar räknas vid försäljningstillfället. För att bevisa sina kostnader kan det räcka med bygglovshandlingar, krediter som visar på förbättringarna, foton etc. Men det är bäst att spara alla kvitton.

Mäklararvodet, en del av homestagingen och andra försäljningskostnader är också kostnader som får dras av innan vinstbeloppet beräknas.

Vid förlust

Det händer att hus och bostäder säljs med förlust. I det fallet räknas förlusten som en kapitalförlust. Kapitalförlusten får i deklarationen dras av med halva det faktiska beloppet. Det betyder i realiteten 15 %. För en näringsfastighet får man däremot dra av 65 % av förlusten. Det gäller på belopp upp till 100 000 kr. Därefter gäller andra regler och avdragseffekten minskas rejält. Skattereduktionen får heller inte bli större än den samlade inkomst- och fastighetsavgiften tillsammans.

Uppskov

Den som sålt en permanentbostad och köpt ett nytt boende kan få uppskov med vinsten för bostadsförsäljningen. Köpet av en ny bostad måste ske inom en viss tid, och får ske i Sverige eller annat EES-land. Uppskovsbeloppet ska vara minst 50 000 kr och om bostaden som köps kostar lika mycket som den som säljs eller högre kan hela vinsten gälla som uppskov. Vissa tillbyggnader och ombyggnader kan också räknas in i priset. Begäran om uppskov ska ske i självdeklarationen. Om nästa hus också säljs ska uppskovsbeloppet räknas med i vinstberäkningen.

Ta hjälp

De skatteregler som är förenade med en fastighetsförsäljning kan vara krångliga och är ofta väldigt detaljerade. Det kan därför vara värt att ta hjälp vid deklarationen. I mäklaruppdraget ingår ofta skatterådgivning. Det händer ganska ofta att husförsäljningar deklareras fel, ofta dessutom till säljarens nackdel. Fullständig information går också att få hos Skatteverket. För företag som säljer en fastighet gäller särskilda regler.