Vinstskatt – så fungerar skatt på bostadsförsäljning

När du gör vinst på din bostadsförsäljning behöver du betala vinstskatt – men glöm inte de avdrag som är möjliga. Enligt Skatteverket gör dock 9 av 10 svenskar något fel i sin deklaration och många betalar för mycket.

Vinstskatt kallas också reavinstskatt, som i sin tur syftar på det långa begreppet realisationsvinstskatt. Men reavinstskatt betyder alltså samma sak som vinstskatt.

Din vinst från bostadsförsäljningen räknas ihop med dina övriga inkomster som ska deklareras i din årliga deklaration.

Hur hög är vinstskatten?

När du säljer en bostad betalar du 22 procent skatt på vinsten.

Hur mycket skatt du ska betala beror på resultatet av din bostadsförsäljning, det vill säga hur stor vinsten eller förlusten blir. Det räknas ut på olika sätt beroende på vilken typ av privatbostad du sålt: antingen bostadsrätt eller hus/villa/tomt/ägarlägenhet.

Räkna ut vinstskatten på bostadsrätter

För att räkna ut vinstskatten på en bostadsrätt är det bra att tänka på att en bostadsrätt rent juridiskt innebär att äga en andel av en förening.

Vi börjar med att räkna ut hur stor vinsten blir. Då tar du försäljningspriset minus följande summor:

• Ditt inköpspris.
• Försäljningskostnader och förbättringskostnader. (Läs mer längre ner om vilka avdrag du får göra på vinsten!)
• Det kapitaltillskott som du betalat till bostadsrättsföreningen. Det betyder specifikt de pengar som gått till amorteringen av föreningens lån.
• Din andel av föreningens inre reparationsfond.

Därefter adderar du följande summor till resultatet:

• Din andel av reparationsfonden när du köpte bostadsrätten.
• Ett eventuellt uppskovsbelopp om du tidigare fått uppskov. Läs mer nedan om uppskov.

Fråga din bostadsrättsförening om uppgifterna om ditt kapitaltillskott och din betalning till er eventuella reparationsfond.

När du lagt ihop dessa summor har du alltså räknat ut hur stor vinsten blev – och 22 procent av vinsten blir summan som du ska betala i skatt. Här nedanför kommer ett exempel.

Exempel: skatt vid försäljning av bostadsrätt

Karin köpte sin bostadsrätt för 3 000 000 kr. Nu har hon lyckats sälja den för 3 600 000 kr. Mäklararvodet gick på 50 000 kr. Under tiden hon bott där har hon renoverat badrummet för 80 000 kr. Hennes bostadsrättsförening meddelar att hennes kapitaltillskott är 4 000 kr, andelen av inre reparationsfonden 2000 kr vid försäljningen och vid köpet var andelen 600 kr. Vid sin senaste försäljning gjorde hon ett uppskov hela sin vinst på 100 000 kr.

Karin gjorde alltså en vinst på 564 600 kr som hon behöver betala vinstskatt på. Eftersom vinstskatten är på 22 procent blir summan 124 212 kr.

Räkna ut vinstskatten på hus

Det är lite enklare att räkna ut hur stor vinsten blir vid en försäljning av hus, villa, tomt eller ägarlägenhet. Då tar du ditt försäljningspris och drar av:

• Ditt inköpspris, inklusive eventuella kostnader för lagfart och pantbrev.
• Försäljningskostnader och förbättringskostnader.

Sedan adderar du:

• Ett eventuellt uppskovsbelopp om du tidigare fått uppskov.

Då har du alltså räknat ut hur stor vinsten blev. 22 procent av vinsten blir summan du ska betala i skatt för din husförsäljning.

Exempel: skatt vid försäljning av hus

Felicia och Carl köpte sin villa för 5 000 000 kr och betalade dessutom 93 000 kr för lagfart och pantbrev. Försäljningspriset blev nu 6 600 000 kr. De betalade 72 000 kr i mäklararvode. För två år sedan renoverade de köket för 90 000 kr. Deras uppskovsbelopp från sin förra bostadsförsäljning är 400 000 kr (då de gick med 400 000 kr i vinst och gjorde uppskov på hela vinsten).

Felicia och Carl gjorde alltså en vinst på 1 745 000 kr som de behöver betala vinstskatt på. Eftersom vinstskatten är på 22 procent blir summan 383 900 kr.

Avdrag att komma ihåg

Genom att dra av kostnader blir vinsten vid försäljningen lägre. På så sätt kommer du att betala mindre vinstskatt. Till exempel kan du dra av mäklararvodet från vinsten!

Det finns många kostnader som är avdragsgilla när du deklarerar försäljningen, både försäljningskostnader och förbättringskostnader – se nedan.

Dra av kostnader från försäljningen

Det här är exempel på kostnader som uppstår i samband med försäljningen som är avdragsgilla:

• Mäklararvode
• Homestyling
• Fotografering
• Besiktning
• Energideklaration
• Försäkring mot dolda fel

Dra av kostnader från renovering

Det är också tillåtet att dra av kostnader du haft för olika slags värdehöjande insatser i huset eller i lägenheten. Generellt behövs kvitton på för att bevisa sina kostnader från förbättringsåtgärderna.

Det finns två typer av förbättringskostnader. Beroende på vilken kategori det gäller, får du göra mer eller mindre avdrag.

• Du får göra avdrag för hela utgiften för grundförbättringar av bostaden – såsom en ombyggnad, tillbyggnad eller att bygga ett helt nytt hus. För dessa finns ingen tidsgräns.
• Du får delvis göra avdrag för mindre förändringar – att exempelvis köpa nya vitvaror, måla om väggarna eller byta handfat i badrummet. Den typen av förändringar är bara avdragsgilla om de gjorts inom 5 år innan du sålde.

Om du är osäker på om ditt hemmaprojekt är avdragsgillt, titta närmare på Skatteverkets sida "Avdrag för renoveringar och nybyggnad".

När betalas vinstskatt efter en bostadsförsäljning?

Efter att du sålt din bostad kan du välja att betala vinstskatten på en gång. Annars gäller det att betala senast den 13 februari året efter bostadsförsäljningen, för att slippa betala ränta till Skatteverket. Mer detaljer hittar du på Skatteverkets sida om försäljning av bostad.

Men – du behöver faktiskt inte betala vinstskatten efter denna försäljning, utan kan välja att skjuta upp betalningen till nästa bostadsförsäljning du gör.

Uppskov – ansök om att skjuta upp att betala vinstskatten

När du köper en ny bostad i samband med försäljningen kan du ansöka om att få skjuta upp betalningen av vinstskatten. Sedan 2021 finns inte längre någon ränta på uppskov. Om du gör en mycket stor vinst finns det däremot begränsningar – du får max ansöka om uppskov på 3 miljoner kronor i vinst.

Kom ihåg att det är möjligt att skattereglerna hinner ändras till din nästa bostadsförsäljning, när du måste betala uppskovet. Så du kan behöva betala antingen mer eller mindre skatt jämfört med i dagsläget.

Hur fungerar skatt vid en bostadsförsäljning med förlust?

Ibland blir bostadsförsäljningen en förlust. Ibland blir det faktiskt en förlust även om du sålde bostaden för mer än du köpte den för. Så är fallet om du har mycket kostnader att göra avdrag för, som visar att du totalt sett lagt ner mer pengar än du fått från försäljningen.

När du säljer med förlust betalar du ingen skatt på försäljningen. Tvärtom får du göra avdrag i deklarationen. Reglerna är lite krångliga. 50 procent av förlusten är den summa som är avdragsgill, som du utgår från när du räknar ut avdraget. Till och med 100 000 kronor av den avdragsgilla summan får du 30 procent skattereduktion, därefter 21 procent.

Här är ett exempel på när du säljer en bostad med förlust:

Mäklarbyråer kan hjälpa till med deklarationen

Skattereglerna kring bostadsförsäljning är som du märker många, och det kan vara besvärligt att få det rätt i deklarationen. Därför är det värt att veta att många mäklarfirmor kan hjälpa till med deklarationen och svara på frågor om skatten.

Funderar du på att sälja din bostad? För att hitta rätt mäklare är det viktigt att jämföra.

Om du vill få kontakt med lokala mäklare kan du använda formuläret på den här sidan. Det är gratis och du väljer fritt om du väljer att anlita någon av mäklarna du blir matchad med.

Hitta mäklare nu