Vinstskatt – så fungerar skatt på bostadsförsäljning

När du gör vinst på din bostadsförsäljning behöver du betala vinstskatt – men du får också göra olika slags avdrag. Enligt Skatteverket gör dock 9 av 10 svenskar något fel i sin deklaration och många betalar för mycket.

Vinstskatt kallas också reavinstskatt, som syftar på det långa begreppet realisationsvinstskatt. Men det betyder alltså samma sak som vinstskatt. Vinstskatten räknas ihop med dina övriga kapitalinkomster som ska deklareras i din årliga deklaration, till exempel försäljning av aktier.

Hur mycket är vinstskatten i Sverige?

När du säljer en privatbostad betalar du 22 procent skatt på vinsten.

Hur mycket skatt du ska betala beror på resultatet av din bostadsförsäljning, det vill säga hur stor vinsten eller förlusten blir. Det räknas ut på olika sätt beroende på vilken typ av privatbostad du sålt: antingen bostadsrätt eller hus/villa/tomt/ägarlägenhet.

Räkna ut vinstskatten på bostadsrätter

Att räkna ut vinstskatten på försäljningen av en bostadsrätt är lite speciellt, eftersom en bostadsrätt innebär att äga en andel av en förening, snarare än att äga en fastighet.

För att räkna ut resultatet tar du försäljningspriset minus följande summor:

• Ditt inköpspris.
• Försäljningskostnader och förbättringskostnader. (Läs mer längre ner om vilka avdrag du får göra på vinstskatten!)
• Det kapitaltillskott som du betalat till bostadsrättsföreningen. Det betyder specifikt de pengar som gått till amorteringen av föreningens lån.
• Din andel av föreningens inre reparationsfond.

Därefter adderar du följande summor till resultatet:

• Din andel av reparationsfonden när du köpte bostadsrätten.
• Ett eventuellt uppskovsbelopp om du tidigare fått uppskov. Läs mer nedan om uppskov.

Fråga din bostadsrättsförening om uppgifterna om ditt kapitaltillskott och din betalning till er eventuella reparationsfond.

När du lagt ihop dessa summor har du alltså räknat ut hur stor vinsten blev – och 22 procent av vinsten blir summan som du ska betala i skatt.

Exempel: skatt på försäljning av bostadsrätt

Karin köpte sin bostadsrätt för 3 000 000 kr. Nu har hon lyckats sälja den för 3 600 000 kr. Mäklararvodet gick på 50 000 kr. Under tiden hon bott där har hon renoverat badrummet för 80 000 kr. Hennes bostadsrättsförening meddelar att hennes kapitaltillskott är 4 000 kr, andelen av inre reparationsfonden 2000 kr vid försäljningen och vid köpet var andelen 600 kr. Vid sin senaste försäljning gjorde hon ett uppskov hela sin vinst på 100 000 kr.

Karin gjorde alltså en vinst på 564 600 kr som hon behöver betala vinstskatt på. Eftersom vinstskatten är på 22 procent blir summan 124 212 kr.

Räkna ut vinstskatten på hus

Det är lite enklare att räkna ut resultatet av en försäljning av hus, villa, tomt eller ägarlägenhet. Då tar du ditt försäljningspris och drar endast av:

• Ditt inköpspris, inklusive eventuella kostnader för lagfart och pantbrev.
• Försäljningskostnader och förbättringskostnader.

Sedan adderar du:

• Ett eventuellt uppskovsbelopp om du tidigare fått uppskov.

Då har du alltså räknat ut hur stor vinsten blev. 22 procent av vinsten blir summan du ska betala i skatt för din husförsäljning.

Exempel: skatt på försäljning av hus

Felicia och Carl köpte sin villa för 5 000 000 kr och betalade dessutom 93 000 kr för lagfart och pantbrev. Försäljningspriset blev nu 6 600 000 kr. De betalade 72 000 kr i mäklararvode. För två år sedan renoverade de köket för 90 000 kr. Deras uppskovsbelopp från sin förra bostadsförsäljning är 400 000 kr (då de gick med 400 000 kr i vinst och gjorde uppskov på hela vinsten).

Felicia och Carl gjorde alltså en vinst på 1 745 000 kr som de behöver betala vinstskatt på. Eftersom vinstskatten är på 22 procent blir summan 383 900 kr.

Vad kan man dra av på vinstskatten?

Många undrar till exempel: får man dra av mäklararvodet på vinstskatten? Svaret är ja! De goda nyheterna är att man får dra av mer när man deklarerar än vad många vet. Många känner inte till reglerna för avdrag och betalar därför onödigt mycket till Skatteverket.

Dra av försäljningskostnader

Många kostnader i samband med din bostadsförsäljning är avdragsgilla, till exempel:

• Mäklararvode
• Homestyling
• Fotografering
• Besiktning
• Energideklaration
• Försäkring mot dolda fel

Dra av förbättringskostnader

Det är också tillåtet att dra av kostnader du haft för olika slags värdehöjande insatser i huset eller i lägenheten.

Det finns två typer av förbättringskostnader.

• Grundförbättringar är alla större förändringar av bostaden som har varit en byggprocess. För dessa finns ingen tidsgräns, de är fortfarande avdragsgilla.
• Reparationer och underhåll är den andra typen av förbättringar. Det är mindre förändringar som att exempelvis köpa nya vitvaror eller måla om väggarna. Den typen av förändringar är bara avdragsgilla om de gjorts inom 5 år före försäljningen.

För att bevisa sina kostnader kan det räcka med bygglovshandlingar, krediter som visar på förbättringarna eller foton, men det bästa är att spara alla kvitton.

När betalas vinstskatt efter en bostadsförsäljning?

Efter att du sålt din bostad kan du välja att betala vinstskatten på en gång. Annars gäller det att betala senast den 13 februari året efter bostadsförsäljningen, för att slippa betala ränta till Skatteverket. Mer detaljer hittar du på Skatteverkets sida om försäljning av bostad.

Men – du behöver faktiskt inte betala vinstskatten efter denna försäljning, utan kan välja att skjuta upp betalningen till nästa bostadsförsäljning du gör.

Uppskov – ansök om att skjuta upp att betala vinstskatten

När du köper en ny bostad i samband med försäljningen kan du ansöka om att få skjuta upp betalningen av vinstskatten. Sedan 2021 finns inte längre någon ränta på uppskov. Om du gör en mycket stor vinst finns det däremot begränsningar – du får max ansöka om uppskov på 3 miljoner kronor i vinst.

Kom ihåg att det är möjligt att skattereglerna hinner ändras till din nästa bostadsförsäljning, när du måste betala uppskovet. Så du kan behöva betala antingen mer eller mindre skatt jämfört med i dagsläget.

Hur fungerar skatt vid en bostadsförsäljning med förlust?

Ibland blir bostadsförsäljningen en förlust. Ibland blir det faktiskt en förlust även om du sålde bostaden för mer än du köpte den för. Så är fallet om du har mycket kostnader att göra avdrag för, som visar att du totalt sett lagt ner mer pengar än du fått från försäljningen.

När du säljer med förlust betalar du ingen skatt på försäljningen. Tvärtom får du ett avdrag. 50 procent av ditt totala underskott i deklarationen är en summa som du får en 30 procent skattereduktion på. För summor över 100 000 gäller istället 21 procent. Krångligt? Ja – läs en längre förklaring om förlust hos Skatteverket.

Se till att du får hjälp med att deklarera bostadsförsäljningen

Skattereglerna kring bostadsförsäljning är som du märker många, och det kan vara besvärligt att få det rätt i deklarationen. Därför är det värt att veta att mäklare kan hjälpa till med deklarationen och ge skatterådgivning.

Ska du sälja din bostad snart? Då gäller det att hitta rätt mäklare till ett rimligt pris. Om du vill få offerter från mäklare kan du använda formuläret på den här sidan. Då får du erbjudanden från max fyra mäklare. Det är gratis och du behöver inte tacka ja till någon av mäklarna om du inte vill.

Jag vill få offerter