Man letar efter fel i krypgrunden

Dolda fel-försäkringar: Fördelar och falluckor

Som säljare är du ansvarig för dolda fel i ditt sålda hus i tio år efter försäljningen. Med en försäkring mot dolda fel går det att skydda sig mot plötsliga krav eller tvister, men se upp för begränsningarna i försäkringen.

Bild på artikelförfattaren Dag Kättström.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Senast uppdaterad: 11.12.2019

Det går att försäkra sig mot dolda fel när man säljer sitt hus. Det kallas "dolda fel"-försäkring eller överlåtelseförsäkring och har blivit allt mer populärt för att slippa leva med tio års oro för att köparen ska höra av sig med krav. Men eftersom försäkringen tecknas med maxbelopp är det svårt att helt skydda sig.

Skydd för säljaren

Om köparen återkommer med krav kring begreppet dolda fel, kan en säljare med försäkring hänvisa frågan till Försäkringsbolaget och därmed slippa lägga tid på det. Frågan utreds och om det klassas som ett dolt fel faller försäkringen ut enligt de villkor som den tecknats för.

Försäkring mot dolda fel tecknas med ett maxbelopp. Storleken på maxbeloppet avgör hur stor försäkringspremien blir. Om kostnaderna överstiger maxbeloppet måste säljaren stå för dem. Det finns dock ett sätt att slippa betala för kostnaderna som överstiger försäkringens maxbelopp. Säljaren kan skriva in i köpeavtalet att dolda fel maximalt kan ersättas med försäkringsbeloppet och på så sätt undgå obehagliga överraskningar.

För att kunna teckna en försäkring krävs en överlåtelsebesiktning. Besiktningen kan vara beställd av köparen eller säljaren.

Självrisken för dessa försäkringar brukar vara mellan 30 och 50 % av prisbasbeloppet. Idag motsvarar det ca 13 000 och 22 000 kronor. Självrisken ska betalas av säljaren om inte annat anges i köpekontraktet.

budgivning bostad
Genom att täcka en dolda-fel-försäkring undviker du som säljare att överraskas av ett obehagligt ersättningskrav.

För köparen

Dolda Fel-försäkringen är en trygghet för säljaren. För köparen påverkas inte det juridiska läget om inte köpekontraktet innehåller klausuler om försäkringen.

Om köparen däremot upptäcker ett fel som denne anser är att klassa som dolt kommer försäkringsbolaget och inte säljaren att ta i frågan. Eftersom försäkringsbolaget har specialister som handskas med dessa ersättningskrav kan det eventuellt bli svårare att få rätt i frågan. Om försäkringsbolaget konstaterar ett dolt fel, men lyckas visa att försäkringen inte täcker detta går ansvaret tillbaka till säljaren.

Överlåtelsebesiktningen är mycket viktig när en försäkring för dolda fel tecknas. Det går inte att få ersättning för fel som finns med i besiktningsprotokollet. Inte heller för det som inte undersökta i besiktningen. Det är köparen som har undersökningsplikt, men det är alltså i bägges intresse att besiktningen blir gjord så noggrant som möjligt. Om säljaren gjort överlåtelsebesiktningen får köparen automatiskt tillgång till besiktningsprotokollet. Där ska alla anmärkningar finnas med. Det ska också finnas information om upptäckter som kan leda till utökad undersökningsplikt

Falluckor med dolda fel-försäkringar

Det finns ett antal problem som omgärdar dessa försäkringar:

  • Falsk trygghet. Ofta gäller försäkringen bara mycket begränsade feltyper. Var alltså noga att som säljare ta en försäkring med vettig täckning.
  • Kontraktsfällor. Ofta försöker säljaren friskriva sig från alla dolda fel som inte täcks i försäkringen. Detta kan vara en fälla för köpare, speciellt om försäkringen endast täcker vissa feltyper.
  • Försäkringsbolagets roll. Som köpare bör man kontrollera med tredje part om försäkringsbolaget garanterar att det inte är ett dolt fel som täcks av försäkringen.

Mäklarens ansvar

Förhandlingar om dolda fel-försäkringar, friskrivning från ansvar och nedsättning av möjlig ersättning för köparen kan vara ett känsligt ämne. Ingen vill känna sig lurad och det kan handla om mycket pengar. Därför är det viktigt att alla parter är införstådda med vad som gäller.

För mäklaren kan det vara en svår balansgång och risken finns att mäklaren går emot god mäklarsed. Speciellt om det finns ekonomiska bindningar mellan försäkringsbolaget och mäklaren. Det är bättre att fråga en gång för mycket än att bli överraskad i efterhand. Det är till exempel inte självklart att gå med på omfattande friskrivningar i köpekontraktet i samband med att säljaren vill implementera sina dolda fel-försäkringar.