Man letar efter fel i krypgrunden

Dolda fel-försäkringar: Fördelar och falluckor

Som säljare är du ansvarig för dolda fel i ditt sålda hus i tio år efter försäljningen. Med en försäkring mot dolda fel går det att skydda sig mot oväntade ersättningskrav eller tvister. Men se upp för begränsningarna i försäkringen.

Det går att försäkra sig mot dolda fel när man säljer sitt hus. Den kallas "dolda fel"-försäkring eller överlåtelseförsäkring och har blivit allt mer populär. Försäkringen faller ut om ett dolt fel upptäcks när fastigheten blivit såld. Ersättningen går till köparen, medan försäkringen i sig tecknas av säljaren.

För säljaren

Försäkring mot dolda fel tecknas med ett maxbelopp. Storleken på maxbeloppet avgör hur stor försäkringspremien blir. Om kostnaderna överstiger maxbeloppet måste säljaren stå för dem. Det finns dock ett sätt att slippa betala för kostnaderna som överstiger försäkringens maxbelopp. Säljaren kan skriva in i köpeavtalet att dolda fel maximalt kan ersättas med försäkringsbeloppet och på så sätt undgå obehagliga överraskningar. Innan försäkringen kan tecknas måste en överlåtelsebesiktning göras, den kan beställas av köparen eller säljaren.

För att kunna teckna en försäkring krävs en överlåtelsebesiktning. Besiktningen kan vara beställd av köparen eller säljaren.

Självrisken för dessa försäkringar brukar vara mellan 30 och 50 % av prisbasbeloppet. Idag motsvarar det ca 13 000 och 22 000 kronor. Självrisken ska betalas av säljaren om inte annat anges i köpekontraktet.

budgivning bostad
Genom att täcka en dolda-fel-försäkring undviker du som säljare att överraskas av ett obehagligt ersättningskrav.

För köparen

Dolda Fel-försäkringen är en trygghet för säljaren, för köparen påverkas inte det juridiska läget. Det är fortfarande köparen som måste kunna visa att det handlar om ett dolt fel. Köparen kontaktar då normalt sett säljaren, som sedan låter försäkringsbolaget ta i tvisten med köparen. Om försäkringsbolaget lyckas visa att försäkringen täcker felet får köparen ersättningen. Det finns även vissa försäkringar där köparen kan gå direkt till försäkringsbolaget med sina krav. Det är viktigt att ta reda på vad som gäller innan kontraktet skrivs.

Överlåtelsebesiktningen är mycket viktig när en försäkring för dolda fel tecknas. Det går inte att få ersättning för fel som finns med i besiktningsprotokollet. Inte heller för det som inte undersökta i besiktningen. Det är köparen som har undersökningsplikt, men det är alltså i bägges intresse att besiktningen blir gjord så noggrant som möjligt. Om säljaren gjort överlåtelsebesiktningen får köparen automatiskt tillgång till besiktningsprotokollet. Där ska alla anmärkningar finnas med. Det ska också finnas information om upptäckter som kan leda till utökad undersökningsplikt

Falluckor med dolda fel-försäkringar

Det finns ett antal problem som omgärdar dessa försäkringar:

  • Falsk trygghet. Ofta gäller försäkringen bara mycket begränsade feltyper. Var alltså noga att som säljare ta en försäkring med vettig täckning.
  • Kontraktsfällor. Ofta försöker säljaren friskriva sig från alla dolda fel som inte täcks i försäkringen. Detta kan vara en fälla för köpare, speciellt om försäkringen endast täcker vissa feltyper.
  • Försäkringsbolagets roll. Som köpare bör man kontrollera med tredje part om försäkringsbolaget garanterar att det inte är ett dolt fel som täcks av försäkringen.

Mäklarens ansvar

Förhandlingar om dolda fel-försäkringar, friskrivning från ansvar och nedsättning av möjlig ersättning för köparen kan vara ett känsligt ämne. Ingen vill känna sig lurad och det kan handla om mycket pengar. Därför är det viktigt att förhandlingarna är öppna och tydliga. För mäklaren kan det vara en svår balansgång och risken finns att mäklaren går emot god mäklarsed. Speciellt om det finns ekonomiska bindningar mellan försäkringsbolaget och mäklaren. Det är bättre att fråga en gång för mycket än att bli överraskad i efterhand. Ingen kan tvinga dig att gå med på dolda fel-försäkringar som kanske dessutom innehåller omfattande friskrivningar.