Säljaren måste upplysa om brister i bostaden

Brister och fel brukar visa sig efterhand. Om man som säljare inte vill riskera konsekvenser av detta bör man följa reglerna om upplysningsskyldighet. Det gäller dock inte minsta lilla spruckna tapet. Säljaren har undersökningsplikt och ett hus som har stått ett tag skall antas ha brister.

Bild på artikelförfattaren Dag Kättström.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Senast uppdaterad: 16.12.2019

Om det däremot visar sig att säljaren har undanhållit köparen information om uppenbara brister i fastigheten kan det ge rätt till reducerat pris, att köpet hävs och skadestånd. Det kan till exempel handla om att säljaren helt fräckt har försökt dölja uppenbara mögelangrepp.

I första hand är det mäklaren som ska försöka få säljare och köpare att komma överens om en lösning. Om parterna inte kan komma överens kommer jurister att blandas in, vilket kan bli kostsamt.

Upplysningsskyldighet

Säljaren har inget faktiskt ansvar för husets skick. En bostad säljs i befintligt skick. Däremot har säljaren ett ansvar att upplysa om kända fel som kan vara besvärligt för en köpare att upptäcka. Upplysningsplikten gäller även mäklaren, som inte får undanhålla information om brister och fel som ägaren upplyst om.

Däremot ingår inte brister som är normala för fastighetens ålder och allmänna skick eller som köparen själv bör kunna se innan köpet. Därför finns det egentligen ingen anledning för säljaren att ta in en besiktningsman innan försäljningen, men många gör det ändå för att underlätta försäljningen. Dessutom behövs det om säljaren vill teckna en dolda fel-försäkring.

Bättre att berätta

Även om upplysningsplikten är begränsad, är det tryggare att upplysa om alla de fel och brister som säljaren vet finns i fastigheten. Det minskar risken för att köparen ska kunna kräva ersättning i efterhand. Om köparen har blivit informerad om en brist kan denne nämligen inte komma i efterhand och kräva ersättning. Säljaren kan bara bli ersättningsskyldig om denne varit medveten om felet, men inte informerat köparen om det.

Mäklaren ska upplysa

Det är också viktigt att köparen förstår att undersökningsplikt råder. Därför är det viktigt att som säljare ha en aktiv och kunnig mäklare, som dels själv är intresserad av all information om husets skick och dels uppmanar köparen att undersöka fastigheten eller bostadsrätten noga och ingående. Då undviker man den tråkiga situationer att behöva hantera fel och brister efter försäljningen.

Avhjälpanderätt

En bostadsrätt faller inte under fast egendom. Därför finns en klausul i lagen som heter avhjälpanderätt. Den gäller vid försäljning av bostadsrätter. Klausulen ger säljaren möjlighet att rätta ett fel som upptäcks i en bostadsrätt efter överlåtelsen, om det inte stör boendet för mycket. Kan felet rättas till faller rätten till prisavdrag bort för fel som upptäcks efter överlåtelsen och som bostadsrättsäljaren borde varit medveten om.