Uppdragsavtal

En försäljning av en fastighet genom en fastighetsmäklare är förenat med ett uppdragsavtal. Uppdragsavtalet reglerar den överenskommelse som gäller vid marknadsföring och försäljning av huset. Avtalet är förenat med vissa regler och förordningar som måste följas. Till att börja med måste uppdragsavtalet vara skriftligt. Muntliga avtal är inte bindande för säljaren, men väl för mäklaren. Om fler än en person står som ägare till en fastighet måste alla delägare skriva under försäljningsuppdraget för att avtalet ska bli gällande.

Provision och ersättning

I uppdragsavtalet anges den provision eller fasta avgift som ska utgå till mäklaren efter avslutad försäljning. Ersättningen är förhandlingsbar. Det finns inga fasta taxor att utgå ifrån. Rätten till ersättning består så länge avtalet gäller. Mäklaren måste tydligt och klart berätta för säljaren när provisionen ska betalas ut, hur den beräknas och inte minst under vilka förutsättningar mäklaren har rätt till ersättning. Om avtalet inte har med någon överenskommelse om ersättning gäller att en skälig provision ska utgå. Det är i praktiken extremt sällan ersättningsnivån inte framgår av avtalet. Kostnaden för mäklartjänsten är avdragsgill när vinstskatten för försäljningen ska beräknas. Moms ingår alltid i ersättningsuppgiften om säljaren är konsument.

Om mäklare och säljare kommer överens kan säljaren åta sig att betala för kostnader som annonskostnader och värdering. Det är det upp till säljaren och mäklaren att komma överens om. Det kan ibland generera en lägre provision vid försäljning.

Ensamrätt

Många mäklare kräver ensamrätt på försäljningen. Det innebär att en säljare som hittar en köpare under det att avtalet med mäklaren gäller ändå behöver betala provision till mäklaren. Enligt lag får ensamrätten gälla högst i tre månader i taget och förlängning får ske tidigast en månad före kontraktets utgång. En säljare som godkänner en ensamrätt för en mäklare som säljer en fastighet eller bostadsrätt kan förvänta sig att den mäklaren anstränger sig lite extra för att marknadsföra och sälja objektet.

Tidsbegränsning

Ett försäljningsuppdrag får gälla tills vidare. Däremot är ensamrätten begränsad till högst tre månader i taget. Uppsägningstiden ska anges i avtalet. Säljaren får säga upp avtalet muntligt. Däremot måste mäklaren säga upp avtalet skriftligt. Om avtalet ska sägas upp i förtid måste goda skäl föreligga. Annars kan parten behöva ersätta den andres kostnader. Det är till exempel godtagbart att säga upp avtalet för att mäklaren missköter uppdraget, eller för att säljaren medvetet kommer med oriktiga uppgifter.

Behöver inte sälja

Om en försäljning inte kommer till stånd inom avtalstiden får mäklaren enbart begära ersättning för de kostnader som avtalats om. Även om ett uppdragsavtal skrivits med en mäklare behöver inte heller säljaren genomföra försäljningen. Han eller hon kan när som helst dra tillbaka försäljningsuppdraget. Däremot kan mäklaren kräva ersättning enligt den överenskomna provisionen i det fall mäklaren har ensamrätt på försäljningen och om huset säljs av annan under avtalstiden.

Får använda assistent

Mäklaren har rätt att använda sig av assistent vid enklare göromål i försäljningen. Assistenten får däremot inte ta mäklarens plats när dennes sakkunskap krävs, eller framstå som om han eller hon är mäklare. Även andra mäklare kan tas in för att sköta vissa delar av försäljningsuppdraget, men bara om säljaren godkänner det.