Dolt bud – vad gäller?
En spekulant kan lämna ett dolt bud när som helst och mäklaren är skyldig att förmedla det till säljaren. Sedan är det säljaren som avgör vad som händer.
Vad är ett dolt bud?
Det som kallas dolt bud är när man ger ett bud utan att delta i den öppna budgivningen, med kravet att budet ska förbli dolt för andra budgivare. Ofta ger man dolda bud med en tidsgräns, till exempel “om vi avslutar affären idag kan jag ge 7 miljoner”.
Det är lagligt med dolda bud, men de flesta mäklare och säljare föredrar att spekulanter lämnar bud i den öppna budgivningen.
Det finns heller inga regler om hur dolda bud ska hanteras, förutom att mäklaren måste förmedla alla bud till säljaren och dokumentera alla bud. Så, efter att köpet är genomfört blir det dolda budet synligt för köpare och säljare när de läser budgivningslistan.
Läs också: Budgivning – så funkar det
Säljaren avgör om det dolda budet ska avslöjas
Mäklarens ansvar är att ta emot alla bud och förmedla dem till säljaren. Säljaren kan då välja att acceptera budet, att ignorera det, eller att be mäklaren att göra budet offentligt – då med risk att den hemliga budgivaren drar tillbaka budet.
Säljaren kan också be mäklaren att meddela övriga budgivare att ett dolt bud har lagts, utan att avslöja beloppet. Det kan driva upp priset på den öppna budgivningen. För att buda över ett dolt bud måste de andra spekulanterna helt enkelt chansa, vilket gör att processen inte är särskilt transparent.
I andra fall, när säljaren accepterar ett dolt bud och avslutar budgivningen, får andra spekulanter ingen chans att återkomma med högre bud.
Dolt bud innan visning
Ibland ber en spekulant om en förhandsvisning innan den planerade visningen. Då kan det hända att spekulanten lämnar ett bud. Fördelen för säljaren är i detta fall att slippa ordna en vanlig visning, men risken är att man accepterar ett lägre bud än vad som är möjligt med en vanlig budgivning.
Budet kan ges med villkoret om att vara dolt, eller så kan man ge ett öppet bud innan visningen, som då blir starten på budgivningen.
Fördelar och nackdelar för den som lägger ett dolt bud
Anledningen till varför någon ens vill lägga ett dolt bud är att taktiken kan löna sig. Om man ger ett bra bud kan det bli så att säljaren accepterar det, trots chansen att budgivningen hade kunnat gå högre. Ett dolt bud med tidsgräns skapar en tidspress som gör att säljaren väljer att slå till medan erbjudandet är kvar.
En annan fördel för den som lägger ett dolt bud är att göra en snabb affär och slippa delta i budgivningen, som kan bli en utdragen process.
En nackdel för dig som köpare är att du råkar betala överpris, i det fall du tar i för mycket för att lyckas med ditt dolda bud. Man får ge vilket bud som helst, under utgångspris om man så vill, men man bör ge ett attraktivt bud för att vara intressant för säljaren.
Läs också: 12 tips för att vinna budgivningen
Ännu en risk är att säljaren stör sig på att du lägger budet dolt och att säljaren då väljer bort dig om någon annan lägger ett öppet bud i närheten av ditt bud.
Hur ska man tänka som säljare?
Den största risken med att acceptera ett dolt bud är att sälja till ett lägre pris än nödvändigt. Om du accepterar ett dolt bud innan visning hinner du inte se hur många andra som hade velat delta i budgivningen. I en trög budgivning kan det dolda budet verka högt när det ges, medan det kan vara så att andra budgivare egentligen hade varit beredda att betala mer.
Ibland är det dock så att det dolda budet är ett bra bud, högre än budgivningen skulle resultera i. Så det går inte att säga att det aldrig är en bra idé att acceptera ett dolt bud, däremot att man bör vara försiktig.
Om övriga spekulanter får reda på att ett dolt bud har lagts, kan det antingen ge en positiv eller negativ effekt. I vissa fall blir spekulanter irriterade eller skeptiska kring att en dold budgivning pågår och väljer att dra sig ur budgivningen. I andra fall gör hotet om det dolda budet att budgivningen drar iväg och slutar på ett högre slutpris, till din fördel som säljare.
Oavsett är det klokt att ha en dialog med din mäklare för att diskutera hur du ska hantera ett dolt bud.
Mäklaren kan ge råd om vad som ger det högsta slutpriset
Som säljare gäller det att ha en mäklare som man känner förtroende för och är bekväm att prata med. Ta hjälp av mäklarens erfarenhet av marknaden i ditt lokala område och få råd om vilken strategi som kan leda till högst slutpris.
För att hitta en bra mäklare kan du använda Mäklare.se, som är en kostnadsfri tjänst utan bindning. Genom att fylla i formuläret på den här sidan får du kontakt med upp till fyra olika mäklare nära dig. Jämför arvoden, ställ frågor och få en känsla för vilka de är.