Dödsbo – försäljning av bostad steg för steg

Att ta hand om försäljningen av en bostad eller fastighet i ett dödsbo kan kännas svårt när det redan är mycket att hantera. I den här guiden går vi därför igenom stegen – från bouppteckning och lagfart till arvskifte och skatt – för att förhoppningsvis göra processen lite enklare.

Vad är ett dödsbo?

Ett dödsbo kallas den juridiska person som skapas när någon går bort. Då tas alla tillgångar, skulder och avtal över av dödsboet som tillfälligt förvaltar den avlidnes egendom. Bostaden eller fastigheten som ska säljas är alltså en del av dödsboet.

De som ärver, till exempel make, maka eller barn, blir dödsbodelägare. Alla beslut om tillgångarna, som om bostaden eller fastigheten ska säljas, måste ni fatta tillsammans.

1. Börja med dödsfallsintyg med släktutredning

Innan du kan påbörja försäljningen av bostaden behöver du ett dödsfallsintyg med släktutredning från Skatteverket.

Det är ett papper som visar när en person har gått bort och vilka personer som är närmast anhöriga. Det behövs oftast när bouppteckningen ska göras, men ibland också till försäkringsbolag.

I intyget står det vem den avlidne har varit gift eller sambo med och vilka barn som finns. Om något barn inte längre lever visas även barnbarn, om det finns några.

Om du behöver visa att du är syskon till den som har gått bort beställer du istället ett utdrag från folkbokföringen. Där ser du vilka föräldrar ni har gemensamt och vilka barn som finns registrerade.

2. Ordna bouppteckning

Bouppteckningen fungerar som dödsboets legitimation – det dokument som visar vem eller vilka som har rätt att företräda dödsboet i kontakt med till exempel banker, myndigheter och mäklare.

För att kunna sälja bostadsrätten eller fastigheten behöver du alltså först göra en bouppteckning och skicka den till Skatteverket inom fyra månader efter bortgången.

Tänk på att du kan ta hjälp i det här läget. På vår Jurist.se kan du hitta jurister som har erfarenhet av bouppteckningar.

3. Kom överens om försäljningen av bostaden eller fastigheten

När bouppteckningen är klar och registrerad kan ni som dödsbodelägare börja fatta beslut om tillgångarna, till exempel om bostaden ska säljas. Alla delägare måste vara överens, och beslutet dokumenteras oftast skriftligt.

Det här kan också vara en tid för att gå igenom sakerna som finns i bostaden. Var snäll med dig själv och låt det ta den tid som behövs. Tänk också på att du kan få hjälp. En flyttfirma kan sortera och packa, köpa upp eller forsla bort saker. På vår systersajt Flytta.se hittar du flyttfirmor som kan hjälpa till.

4. Kontakta mäklare och förbered försäljningen

I en sådan här process är det extra viktigt att välja en mäklare du känner förtroende för. Det gör hela försäljningen tryggare, från första kontakt till avslutad affär.

Välj gärna någon som har erfarenhet av att sälja bostäder eller fastigheter från dödsbon – det kan underlätta mycket längs vägen.

Med Mäklare.se kan du jämföra flera olika mäklare och hitta den som känns rätt för dig. Helt utan kostnad och utan att du binder dig till något.

Läs också: Välja mäklare till försäljningen – checklista & tips

5. Ordna lagfart för dödsbo och köpare

Innan en försäljning kan genomföras måste dödsboet ansöka om så kallad dödsbolagfart, alltså lagfart i dödsboets namn, från Lantmäteriet.

När kontraktet sedan är undertecknat av samtliga dödsbodelägare är det köparen som ansöker om lagfart hos Lantmäteriet.

Dödsboet behöver se till att köparen får alla nödvändiga handlingar – till exempel köpebrev, köpekontrakt och registrerad bouppteckning som visar vem som haft rätt att sälja fastigheten.

För bostadsrätter krävs ingen lagfart. Där registreras den nya ägaren i stället av bostadsrättsföreningen när överlåtelsen är klar.

6. Dags för visning, bud och betalning

Mäklaren sköter visningarna och håller i budgivningen. Ni som dödsbodelägare bestämmer tillsammans vilket bud som ska accepteras – ofta efter mäklarens rekommendation.

Om någon inte kan vara med vid försäljningen kan den personen ge fullmakt till en annan delägare att sköta det praktiska. Fullmakten ska vara skriftlig, undertecknad och tydlig med vad den omfattar. Det kan handla om att företräda dödsboet, skriva under handlingar eller sköta kontakten med mäklaren.

Mäklaren kan hjälpa till att ta fram fullmakten och se till att allt är i ordning innan ni skriver avtal.

När kontraktet skrivs under betalar köparen vanligtvis 10 % i handpenning till mäklarens konto. Resten betalas på tillträdesdagen, då nycklarna lämnas över och mäklaren ser till att pengarna förs vidare till dödsboet.

7. Gör arvskiftet

När bouppteckningen är registrerad kan arvet delas mellan arvingarna genom ett arvskifte, som visar vem som får vad.

Arvskiftet kan göras både före eller efter att bostaden säljs – men många väljer att vänta tills försäljningen är klar, så att alla tillgångar och skulder är kända.

Om du är ensam dödsbodelägare behövs inget arvskifte – tillgångarna går automatiskt över till dig.

8. Skatta vid försäljning av fastighet eller bostad i dödsbo

När bostaden säljs ska vinsten tas upp i dödsboets deklaration året efter försäljningen.

Skatten är 22 % av vinsten – precis som för vanliga bostadsförsäljningar. Ni får dra av kostnader för mäklararvode, renoveringar och förbättringar som höjt värdet på bostaden.

Om dödsboet finns kvar när deklarationen görs, betalar dödsboet skatten. Om arvet redan är skiftat kan Skatteverket i stället rikta betalningen till arvingarna utifrån deras andel av vinsten.

Läs också: Vinstskatt – så fungerar skatt på bostadsförsäljning

Vanliga frågor vid försäljning av dödsbo

Ta vara på den hjälp som finns att få

När det kommer till det praktiska inför försäljningen av bostaden i dödsboet tycker många att det är skönt att ta hjälp. Genom att fylla i formuläret här på Mäklare.se slipper du lägga tid på att leta efter mäklare och låter istället flera olika kontakta dig. Sedan kan fundera i lugn och ro innan du bestämmer dig för något.