Bolån - detta behöver du veta

I takt med ökande fastighetspriser och regleringar såsom amorteringskrav är marknaden för bolån under förändring. Nya spelare ger nya möjligheter, men det gäller att ta höjd för oförutsedda händelser och inte skuldsätta sig upp över öronen.

Bild på artikelförfattaren Dag Kättström.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Senast uppdaterad: 20.01.2020

Bostadslån eller bolån är ett lån där bostaden man äger sätts som säkerhet till banken. Bostadslån kan tecknas för inköp av hus, renovering eller utbyggning. En fastighet räknas som en säkerhet hos banken, därför är bostadslånen ofta förenade med en relativt låg ränta.

Förhandla

Det lönar sig ofta att förhandla med banken om bostadslånet. Det kan också löna sig att prata med andra banker än din egen för att jämföra låneerbjudande. Bolånen är en viktig kassako för bankerna och den så kallade listräntan är ofta betydligt högre än den ränta du kan få på ett lån. Det är aldrig fel att diskutera räntenivån med sin bank. Speciellt som du kan spara flera tusen i månaden.

Om lånet förfaller

I samband med finansiella kriser kan många husägare få svårt att betala bostadslånets räntor och avbetalningar. Risken är då att lånet förfaller och i värsta fall kan huset gå förlorat genom en tvångsförsäljning för att banken ska få tillbaka sina pengar.

Både banken och du som låntagare bör därför ha god marginal för höjd ränta och oväntade händelser som arbetslöshet i beräkningen av hur mycket som är lämpligt att låna. Ni har ett gemensamt intresse av detta.

budgivning bostad
Bankens säkerhet Om man inte kan betala för lånet kan banken tvångsförsälja bostaden för att få tillbaka sina pengar.

Typer av lån

Bostadslånen bygger på att du sätter en fastighet eller bostadsrätt som säkerhet. Banken känner sig alltså säker på att få tillbaka lånet, även om låntagaren inte kan betala för sig. Sedan 2010 finns det regler om bolånetak i Sverige. Det innebär att man inte får ta bostadslån på mer än 85 procent av köpesumman. Om man inte har eget kapital för att täcka den resterande kostnaden måste man lösa det på annat sätt. Vissa tar så kallade privatlån utan säkerhet för att kunna ge sig in på bostadsmarknaden.

Tidigare fanns möjligheten att ta ett så kallat topplån, fortfarande med bostaden som säkerhet, men denna möjlighet finns alltså inte längre. Man kan bara ta det som tidigare kallades bottenlån, upp till 85 procent av bostadens värde.

Amorteringskravet

Tidigare hade man också möjlighet att inte amortera sitt bostadslån. Även denna möjlighet är avskaffad sedan nya amorteringskrav trädde i kraft stegvis under 2010-talet. Dessa innebär dels att man måste amortera på sitt lån, 2 procent per år på lån över 70 procent av bostadens värde och därefter 1 procent ner till 50 procent av bostadens värde. Dessutom ska man utöver det amortera med 1 procent av bostadens värde om lånet överstiger 4,5 gånger hushållets inkomster före skatt.

Observera dock att de nya reglerna gäller nya lån. Ett gammalt bostadslån, taget före 2010, amorteras enligt de regler som gällde då. Det innebär till exempel att gamla lån fortfarande kan vara amorteringsfria.

Bunden ränta

Ett bostadslån med bunden ränta har lika hög årsränta under hela löptiden. Lånet kan bindas på mellan 6 månader och 10 år. Ju längre tid som lånet binds, ju högre blir räntan på lånet. Fördelen med fast ränta är att månadskostnaden blir densamma varenda månad under lånets löptid. Det är därför lätt att veta hur budgeten kommer att bli. Nackdelen är att den fasta räntan ur ett historiskt perspektiv varit högre än den rörliga räntan. Det beror på att banken tar ut marginal så att de inte ska förlora pengar.

Rörlig ränta

Den rörliga räntan anpassar sig hela tiden efter marknaden. En av de faktorer som påverkar räntan är Riksbankens styrränta, också kallad reporäntan. Det är den ränta som Riksbanken kräver för utlåning av likvida medel till bankerna. Den rörliga räntan följer ofta styrräntan, men ligger högre eftersom bankerna vill ha intjäningsmarginaler. Beroende på vilket finansiellt läge som råder är det inte alla kreditinstitut som erbjuder rörlig ränta. Det som räknas som ett rörligt räntelån är då istället en bunden ränta på tre månader. Då anpassas räntan efter marknaden var tredje månad.

En risk med rörlig ränta är att månadskostnaden blir mycket hög om räntan av någon anledning skjuter i höjden. Däremot har den rörliga räntan ur ett historiskt perspektiv inneburit lägre kostnader för låntagarna.

Lån med räntetak

Vissa bolåneinstitut erbjuder en lånekonstruktion med räntetak. Räntetaket är en spärr. När taket nåtts kan inte räntan bli högre än så, oavsett vad som händer på marknaden. Räntan på ett lån med räntetak är något dyrare än det rörliga lånets ränta. Däremot kan inga chockräntor dyka upp och riskera ekonomin.

Vad krävs för att få ett banklån

lan
Ekonomiska förutsättningar Banken gör en bedömning av lånebelopp och räntesats beroende på en persons ekonomiska situation.

Ansökan om ett lån hos en bank börjar med ett möte hos en lånehandläggare. De gör en bedömning av en persons ekonomiska förutsättningar att klara av ett lån. Det är också de som avgör hur stort lånebeloppet kan komma att bli och det är med dem som kunden förhandlar räntesatser. Alla banker har sina egna rutiner för lånehandläggningen. Det skiljer sig också en del från person till person, och de kunder de möter.

Lånesökaren ska kunna presentera en rimlig budget. Löner, blivande boendekostnader och andra utgifter räknas in i kalkylen av den personliga ekonomin. Budgeten ska klara av en ränteökning på ett visst antal procent jämfört med ansökningstillfället.

Pantbrev

Ett krav för att få teckna ett bottenlån i banken är att banken får tillgång till pantbrev som motsvarar det belopp som ska lånas. Det är den som har pantbrevet som i första hand får pengar om fastigheten måste säljas för att ägaren inte kan betala lånet. Om det inte finns tillräckligt med pantbrev behöver de skapas. Kostnaden för ett pantbrev är 2% av pantbrevsbeloppet. Pantbrev krävs både på fastigheter och bostadslägenheter.

Borgensman eller medlåntagare

Om banken bedömer att man inte har tillräckligt bra ekonomi för att låna en viss summa kan man ta hjälp av en annan person. Tidigare var det vanligt att man kunde gå i borgen för ett lån, vilket innebär att borgensmannen tar på sig att betala in lånekostnaderna om låntagaren inte klarar av det.

Idag ser de flesta bankerna helst att man går in som medlåntagagare. Det innebär att man står för sin del av lånet trots att man kanske inte står som ägare till fastigheten. Om föräldrar vill hjälpa sitt barn med den första bostaden innebär det att de går in med en viss summa som då belastar deras låneutrymme. Då kan det bli svårt att förverkliga husköpet i Spanien eftersom låneutrymmet är uppätet av barnets lägenhet.

Lånelöfte

När banken har utvärderat din ekonomi kan de ställa ut ett lånelöfte. Det behöver man som spekulant på bostäder. Du vet därmed hur dyrt du kan köpa och både mäklare och säljare ser helst att en köpare har allt klart med banken, dvs ett lånelöfte, för att kontraktsskrivandet ska gå snabbt och smidigt.