Bolån – det här behöver du veta
Alla gynnas av att ordna ett bra bolån. Däremot är det inte alla som känner sig hemma med de ekonomiska begreppen och hur man förhandlar ner sin ränta. Vi tar det från början – hur funkar bolån?
Bolånet är en stor faktor i många svenskars privatekonomi. Däremot är det inte självklart att man har koll på villkoren som gäller för att ta lån och hur man kan förhandla om sin ränta. De flesta av oss har inte fått lära oss om snitträntor och amortering i skolan – därför kommer en snabbkurs nedan.
Bostaden är bankens säkerhet
Ett bostadslån är ett så kallat “lån med säkerhet”. Det betyder att långivaren har bostaden som säkerhet för lånet, ifall du skulle få betalningssvårigheter. Då, i värsta fall, kan banken få lånet utbetalt genom tvångsförsäljning via Kronofogden. Men detta drabbar få. Bankerna tar höjd för ökade räntekostnader och eventuell arbetslöshet, så att man inte kan ta ett för stort lån.
Belåningsgrad
När du tar ett bolån får du låna för högst 85 procent av bostadens värde. Resten av bostadsköpet betalar du med en kontantinsats. Det är möjligt att ta ett annat lån för kontantinsatsen, men var försiktig med att ta på dig ytterligare en räntekostnad att betala varje månad.
När du köper hus är det viktigt att veta att storleken på ditt bolån påverkar kostnaden för pantbrev. Därför kan du sänka denna kostnad om du har möjlighet att låna mindre.
Amorteringskrav på bolån
Nuförtiden måste man amortera på bolånet om man har en belåningsgrad över 50 procent. Det innebär att göra återbetalningar på den lånade summan. Amorteringskravet är lagstadgat och sedan 2016 gäller följande krav:
- Belåningsgrad mellan 50-70 procent: amorteringskrav på 1 procent per år.
- Belåningsgrad över 70 procent: amorteringskrav på 2 procent per år.
Dessutom finns sedan 2018 en s.k. skuldkvotskomponent som en del av amorteringskravet som innebär att du kan behöva amortera totalt 3 procent. Den extra procenten gäller om du ditt bolån är 4,5 gånger större än din årliga bruttoinkomst.
Aktuella regler påverkar dock bara bolån som du tog efter att reglerna ändrades. Därför kan gamla lån vara amorteringsfria än idag.
Rörligt eller bundet bolån
Den kanske största frågan när du tecknar bolån är om du ska binda ditt lån på en viss ränta, eller låta räntan vara rörlig. Med en rörlig ränta har du samma ränta i 3 månader i taget. En rörlig ränta anpassar sig hela tiden efter rådande ekonomi, och styrs mycket av vilken styrränta som Riksbanken bestämmer.
Om du binder lånet kan du välja tidsperioder på till exempel 1 år, 2 år, 5 år eller hela 10 år. Ett bundet lån ger trygghet, men kan bli dyrt i förhållande till ett rörligt lån om räntorna går ner under din bindningstid. Ingen vet hur ekonomin kommer att förändras i framtiden, så var försiktig med att lyssna på personer som ger tvärsäkra råd.
Du kan också välja att bara ha en del av bolånet bundet. Det är nämligen möjligt att dela upp bolånet på flera delar. Du kan till exempel välja att ha en tredjedel rörligt, en tredjedel bundet på 1 år och en tredjedel på 3 år.
Listränta
När du jämför boräntor från olika banker kommer du först och främst se listräntor. Det är den ränta som bankerna skyltar med att de erbjuder. Däremot kan du komma lägre än så om du förhandlar – vilket är viktigt att göra. Var inte rädd att förhandla med bankerna, även om det är något du är ovan vid. Bankerna tjänar mycket på bolån och de tål att du förhandlar ner räntan.
Snittränta – låntagarnas faktiska genomsnittsränta
Alla banker som erbjuder bolån måste också publicera snitträntor. Snitträntan är genomsnittet av de räntesatser som andra kunder redan har förhandlat till sig hos banken. Låt säga att listräntan för rörliga bolån är 4,0 % och snitträntan är 3,7 % – då vet du vad du kan satsa på i dina samtal med den banken.
När du jämför lån är det alltså smart att kolla upp bankernas snitträntor för olika bindningstider, för att du ska få ett hum om hur låg ränta du kan förhandla dig till.
Ränterabatter
Det finns många sorters rabatter du kan få hos en långivare, om du själv ser till att skaffa dem. Till exempel kan du få en lägre räntesats om du har något av följande:
- Låg belåningsgrad – då är det en låg risk för banken att ge dig ett bolån och därför kan du få en lägre ränta.
- Tjänstepension eller privat sparande hos samma bank – med en stor mängd pengar hos banken är du redan en bra kund för dem.
- Försäkringar hos samma bank.
- Ett energieffektivt hus – det ger rätt till Grönt bolån.
Ha koll på hur länge rabatten gäller, så att räntan inte höjs oväntat. Ofta gäller en ränterabatt 1 år.
Medlåntagare – att ta lån med någon annan
I många fall tar man ett bolån tillsammans med någon. Det kan vara med en sambo eller make/maka, med en förälder eller ett syskon, eller en nära vän. Man kan vara en, två, tre eller till och med fyra personer som tecknar ett bolån. Banker har dock olika villkor och hos vissa kan bara en sambo bli medlåntagare.
Om man hjälper någon att ta lån är det viktigt att veta att medlåntagare har samma skyldigheter. Det innebär att man står för sin del av lånet trots att man kanske inte står som ägare av bostaden. Om föräldrar vill hjälpa sitt barn med den första bostaden innebär det att de går in med en viss summa som då belastar deras låneutrymme, vilket kan begränsa möjligheten att också köpa det där semesterhuset man drömt om.
Möjligt att utöka bolånet
Om du har ett bolån med en lägre belåningsgrad än 85 procent har du möjlighet att utöka lånet när du vill, förutsatt att du har råd med det. Kom också ihåg pantbrev om du är husägare.
Det kan vara värt att utöka bolånet om du till exempel vill göra en renovering eller installera solceller. Genom att utöka bolånet slipper du ta ett privatlån, som brukar ha högre ränta. Många förbättringar av bostaden är dessutom avdragsgilla den dag du har sålt ditt hem och ska betala vinstskatt.
En lyckad bostadsförsäljning minskar behovet av lån
När du ska flytta till en ny bostad vill du förstås sälja din nuvarande bostad för ett så högt pris som möjligt. Med en ökad vinst på försäljningen kan du betala en större del av ditt köp kontant och på så sätt få ner dina månatliga lånekostnader.
För att öka dina chanser till en lyckad försäljning gäller det att välja rätt mäklare. Här på Mäklare.se kan du jämföra lokala mäklare kostnadsfritt och utan bindning. Det gör du genom att fylla i formuläret på den här sidan, vilket bara tar några minuter.