Bostadslån - detta behöver du veta

Inte alla vet vad bostadslån innebär, vilka lån som finns, kraven och möjligheterna. Sätt dig in i alternativet som passar dig!

Bostadslån är ett lån där bostaden man äger sätts som säkerhet till banken. Bostadslån kan tecknas för inköp av hus, renovering eller utbyggning. En fastighet räknas som en säkerhet hos banken, därför är bostadslånen ofta förenade med en ganska låg ränta. Hur mycket banken är villig att låna ut beror på köparens, eller ägarens privata ekonomi.

Förhandla

Det lönar sig ofta att förhandla med banken om bostadslånet. Det kan också löna sig att prata med flera banker för att hitta bäst låneerbjudande. Det gäller att våga förhandla, det kan spara tusenlappar.

Om lånet förfaller

I finansiella kriser, eller om räntan blir hög, kan många husägare få svårt att betala bostadslånets räntor och nedbetalningar. Det bästa är då att vända sig direkt till banken. Risken är annars att lånet förfaller och att kravet går över till Kronofogden. I värsta fall kan huset gå förlorat. Därför bör man ha god marginal för höjd ränta och oväntade händelser som arbetslöshet, i beräkningen av hur mycket man kan låna. En tvångsförsäljning gör ofta att huset säljs till ett mycket lågt pris. Banken får sitt, men husägarens insats försvinner.

budgivning bostad
Bolån har generellt sett en låg ränta och är det vanligaste sättet att finansiera sitt köp till en bostad. Du kan anpassa låneform efter vad som passar dig bäst.

Typer av lån

Bostadslånen har ofta en låg ränta. Det beror på att bankerna anser att en fastighet eller bostadsrätt är starka säkerheter. Banken känner sig alltså säker på att få tillbaka lånet, även om låntagaren inte kan betala för sig.

Bottenlån

Bottenlån har den lägsta räntan och är den vanligaste typen av bostadslån. Lånet utfärdas hos de flesta banker upp till 85% av fastighetens värde. Ofta behöver de inte amorteras, utan bara räntan betalas till banken. När huset säljs betalas hela lånet tillbaka till banken. Det finns möjlighet och ibland krav att amortera bottenlån. Vilka villkor som blir gällande i det enskilda fallet är en förhandlingsfråga mellan bank och låntagare.

Topplån

Topplån kan användas för att finansiera den del av köpesumman som inte täcks av bottenlånet. sär en typ av lån med högre ränta. Det ges till personer som inte kan finansiera sitt fastighetsköp med enbart bottenlån. Risken vid den här typen av lån är högre för banken därför är räntan betydligt högre och måste ofta amorteras. Idag är det väldigt ovanligt med topplån i Sverige och erbjuds inte av de flesta banker.

Fast ränta

Ett bostadslån med fast ränta har lika hög årsränta under hela löptiden. Lånet kan bindas på mellan 6 månader och 10 år. Ju längre tid som lånet binds, ju högre blir räntan på lånet. Fördelen med fast ränta är att månadskostnaden blir densamma varenda månad under lånets löptid. Det är därför lätt att veta hur budgeten kommer att bli. Nackdelen är att den fasta räntan ur ett historiskt perspektiv varit högre än den rörliga räntan. Om det stämmer även för framtiden, vet ingen.

Rörlig ränta

Den rörliga räntan anpassar sig hela tiden efter marknaden. En av de faktorer som påverkar räntan är Riksbankens styrränta, också kallad reporäntan. Det är den ränta som Riksbanken kräver för utlåning av likvida medel till bankerna. Personer med rörlig ränta följer gärna med på styrräntan. Beroende på vilket finansiellt läge som råder är det inte alla kreditinstitut som erbjuder rörlig ränta. Det som räknas som ett rörligt räntelån är då istället en bunden ränta på tre månader. Då anpassas räntan efter marknaden var tredje månad.

En risk med rörlig ränta är att månadskostnaden blir mycket hög om räntan av någon anledning slår i taket. Däremot har den rörliga räntan ur ett historiskt perspektiv inneburit lägre kostnader för låntagarna.

Lån med räntetak

En nyare form av lån är rörliga lån med räntetak. Räntetaket är en spärr. När taket nåtts kan inte räntan bli högre än så, oavsett vad som händer på marknaden. Räntan på ett lån med räntetak är något dyrare än det rörliga lånets ränta. Däremot kan inga chockräntor dyka upp och riskera ekonomin.

Valet

Det är upp till var och en att välja räntemodell för sitt lån. Det är viktigt att fundera på vilka risker som kan tas, och hur säkra lånen ska kännas. Det finns egentligen inget rätt eller fel, vilken låneform som väljs är en bedömningsfråga. Det går att dela upp lånet i olika delar, för att skapa en fördelning där en del är rörlig och en del fast.

Vad krävs för att få ett banklån

lan
Ekonomiska förutsättningar: Banken gör en bedömning av lånebelopp och räntesats beroende på en persons ekonomiska situation.

Ansökan om ett lån hos en bank börjar med ett möte hos en lånehandläggare. De gör en bedömning av en persons ekonomiska förutsättningar att klara av ett lån. Det är också de som avgör hur stort lånebeloppet kan komma att bli och det är med dem som kunden förhandlar räntesatser. Alla banker har sina egna rutiner för lånehandläggningen. Det skiljer sig också en del från person till person, och de kunder de möter.

Pantbrev

Ett krav för att få teckna ett bottenlån i banken är att banken får tillgång till pantbrev som motsvarar det belopp som ska lånas. Det är den som har pantbrevet som i första hand får pengar om fastigheten måste säljas för att ägaren inte kan betala lånet. Om det inte finns tillräckligt med pantbrev behöver de skapas. Kostnaden för ett pantbrev är 2% av pantbrevsbeloppet. Pantbrev krävs både på fastigheter och bostadslägenheter.

Budget

Lånesökaren ska kunna presentera en rimlig budget. Löner, blivande boendekostnader och andra utgifter räknas in i kalkylen av den personliga ekonomin. Budgeten ska klara av en ränteökning på ett visst antal procent jämfört med ansökningstillfället. Banken kan också kräva att budgeten ska klara av en fiktiv räntekostnad, oavsett vad räntan ligger på för tillfället. Dessutom ska det finnas pengar över att leva för när alla fasta kostnader betalats.

Pantbrev

Ett absolut krav för att få teckna ett bottenlån i banken är att banken får tillgång till pantbrev som motsvarar det belopp som ska lånas, eller över. Om det inte finns tillräckligt med pantbrev behöver dessa skapas. Det är förenat med en kostnad om 2 % av pantbrevsbeloppet. Pantbrev krävs både på fastigheter och bostadslägenheter.

Borgenär

Vissa banker kan kräva att en borgenär garanterar betalning för ett lån från en person som räknas som en högre risk. Det finns indirekta och direkta borgenslån. Indirekta borgenslån gör att borgenären får betala om låntagaren absolut inte kan. Direkta borgenslån kräver borgenären på betalning direkt när betalningen förfaller.

Lånelöfte

För att vara på säkra sidan kan det vara klokt att begära ett lånelöfte från banken innan ett husköp blir aktuellt. Det är ett löfte från banken om att ett lån kommer att beviljas och är ofta förenat med en tidsgräns. Tidsgränsen kan vara upp till två år.